Năm nay thị trường bất động sản Việt Nam giống như một sân khấu lớn: dự án mới xuất hiện liên tục, con số thống kê đẹp như ánh đèn sân khấu, ai nhìn cũng nghĩ sắp đến thời điểm “giá nhà về lại mặt đất”.

Theo VARS IRE, nguồn cung mới tăng tận 50% so với năm trước, hàng loạt dự án được gỡ nút thắt và hoạt động trở lại. Ở nhiều tỉnh thành, danh sách dự án mới dài tới mức đọc một lượt phải uống thêm ngụm nước giữa chừng. Chỉ riêng năm địa phương lớn đã có hơn 1.700 dự án được khơi thông, một con số đủ làm nhiều người lạc quan rằng giấc mơ mua nhà có thể không xa.

Nhưng thị trường bất động sản luôn có một đặc điểm rất nhất quán: nó không chạy theo logic thông thường. Cung tăng thì giá giảm – điều đó đúng với rau củ ngoài chợ, còn với nhà đất thì hoàn toàn vô nghĩa.

Dữ liệu năm nay cho thấy giá vẫn lầm lì đứng ở vị trí cao và thậm chí nhích thêm. Hà Nội tăng giá gần gấp đôi so với năm 2019, TP.HCM tăng hơn một nửa, Đà Nẵng tăng hơn 70%. Nhiều người đùa rằng nếu tốc độ tăng này tiếp diễn, vài năm nữa căn hộ không còn được gọi là tài sản nữa mà chuyển thẳng thành di sản.

Trong khi đó, CBRE công bố giá trung bình căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang loanh quanh 91–95 triệu đồng mỗi mét vuông. Mức này không còn là bài toán tài chính, mà là bài kiểm tra độ kiên nhẫn. Ở các tỉnh giáp ranh, nơi từng được xem là “phao cứu sinh” cho người mua, giá cũng tăng đều 15–30%. Nghĩa là chạy ra ngoài để tìm hy vọng, nhưng hy vọng cũng tăng giá theo.

Thị trường quý IV có sắc thái chững lại, nhưng chững lại ở đây chỉ có nghĩa là bớt sôi động, hoàn toàn không phải giảm giá. Giá vẫn đứng vững như tượng, không di chuyển, không xuống bước nào, chỉ âm thầm quan sát xem người mua có chịu nổi nữa hay không.

Điều khiến mọi thứ trớ trêu hơn là bản chất của sự mất cân đối. Dự án thì nhiều thật, nhưng cái người mua cần lại quá ít. Thị trường thiếu trầm trọng nhà vừa túi tiền, loại mà đa số người dân có thể cố gắng để với tới.

Thay vào đó, phần lớn nguồn cung vẫn nghiêng về phân khúc thương mại cao cấp, hạng sang, hạng siêu sang, nơi mỗi mét vuông được thiết kế và định giá như thể người mua vừa mới trúng xổ số đặc biệt.

Về lý thuyết, ai cũng mong tăng cung sẽ giúp thị trường “mềm” lại. Nhưng thực tế, chi phí đầu vào của dự án đang tăng như dây chuyền: chi phí đất cao, vật liệu cao, chi phí vốn cao, quy trình pháp lý phức tạp hơn. Mỗi khoản tăng một chút, cộng lại thành một con số khổng lồ mà cuối cùng người mua gánh trọn. Chuyện này không chỉ xảy ra ở một dự án, mà gần như là mẫu số chung của cả thị trường.

Nên dù báo cáo nói nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá vẫn chưa có lý do để điều chỉnh xuống. Giống như hai đường song song: người muốn mua nhà và mức giá thị trường nhìn nhau rất lâu nhưng mãi không gặp.

Toàn cảnh câu chuyện năm nay vì thế trở thành một bài học lớn cho người mua: đừng quá vui khi nghe tin “có thêm nhiều dự án”, vì điều quan trọng không phải là có bao nhiêu, mà là có bao nhiêu trong số đó thực sự phù hợp để mua. Và cũng đừng quá kỳ vọng đường cong giá nhà đi xuống, bởi thị trường đôi khi hoạt động bằng một logic rất riêng, một logic khiến người mua phải bật cười vì… hết cách hiểu.