Nhưng trớ trêu thay, chính họ lại là nhóm phải gánh đủ mọi “đòn gió” của thị trường: giá cao, nguồn cung ít, cạnh tranh với nhà đầu tư, và một rổ rủi ro mà không ai muốn nhận phần. Cứ như thể cuộc chơi được thiết kế để người mua ở thật luôn… đến sau cùng.

Nhìn một vòng, có thể thấy nhà đầu tư tuy khó khăn nhưng ít nhất họ còn có đường rút. Họ có thể bán hòa, bán lỗ nhẹ, hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.

Còn người mua để ở thì phải đối diện với thực tế phũ phàng: giá căn hộ không chờ ai. Khi thị trường sốt, họ đứng nhìn; khi thị trường lạnh, họ cũng đứng nhìn, vì ngay cả lúc giảm nhiệt, mức giá “giảm” đó vẫn cao hơn thu nhập tăng cả vài năm.

Thế nên nghe chuyện nhà đầu tư hạ giá vài trăm triệu tưởng như vui, nhưng người mua ở thật mới hiểu: giảm vài trăm mà giá vẫn cao hơn mức họ chạm tới được thì… có khác gì giảm 0 đồng. 🤣

Một điều dở khóc dở cười khác là mỗi khi đi xem căn hộ, người mua ở thật phải cạnh tranh không phải với người giống mình, mà là với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, tiền mặt và tốc độ chốt nhanh hơn cả người bấm LIKE trên TikTok.

Một bên cần nơi an cư, một bên cần suất sinh lời; và kết quả thì ai cũng đoán được: “an cư” thường thua “lợi nhuận”. Có những cặp vợ chồng trẻ xem căn hộ xong thích quá, hẹn ngày mai đặt cọc, nhưng tới chiều đã nhận tin “bên em bán rồi chị ơi, khách khác xuống tiền luôn”. Khách khác ở đây thường là một anh đầu tư nào đó không ngủ trưa.

Trong lúc nhà đầu tư xoay xở tìm đầu ra thì người mua ở thật lại xoay xở tìm niềm tin. Tin rằng cái căn họ thích không tăng thêm 200 triệu chỉ sau nửa năm. Tin rằng dự án họ đang cân nhắc không bị điều chỉnh pháp lý. Tin rằng ngân hàng không đột nhiên đổi chính sách khiến khoản vay khó thở hơn. Tin rằng chung cư họ tính mua không phải cái loại “mới bàn giao năm trước, năm nay đã thu quỹ bảo trì”. Và tin hơn hết là mức thu nhập hiện tại… có thể đuổi kịp tốc độ tăng giá nhà - một niềm tin đẹp đẽ nhưng thường chỉ nằm ở các bài PR.

Thực tế phũ phàng của người mua ở thật nằm ở chỗ: dù thị trường chững lại, họ vẫn không trở nên “mạnh hơn”. Giá không rẻ đi bao nhiêu, lãi suất vẫn là bài toán khó, nguồn căn vừa túi tiền ngày càng hiếm, còn chính sách hỗ trợ thì đi tới đâu cũng nghe cụm từ “đang xem xét”.

Cái khó lớn nhất là họ chỉ có thể mua một căn, và lựa chọn sai nghĩa là mang cái sai đó về ở mỗi ngày. Khác với nhà đầu tư, người mua ở thật không có khái niệm “bán lỗ cho nhẹ đầu”. Họ chỉ có đúng một đầu – cái đầu mỗi tháng phải trả nợ ngân hàng và cầu mong không có sự kiện bất ngờ nào xảy ra.

Thế nhưng cũng chính họ lại là nhóm kiên trì nhất. Môi giới thường kể rằng khách mua để ở có thể xem 12 căn trong 1 tháng, hỏi từ hướng gió, tiếng ồn, view có bị chắn, đến từng loại gạch trong nhà vệ sinh. Người ngoài nhìn thì bảo “khó tính quá”, nhưng thật ra họ chỉ đang cố sống đúng với khoản tiền mà họ phải dành dụm vài năm, thậm chí cả thập kỷ.

Trong bức tranh này, người mua để ở chính là “anh hùng thầm lặng” của thị trường. Không ai nhắc đến họ trong các báo cáo phân tích, chẳng ai gọi họ là “động lực thị trường”, nhưng chính họ mới là những người giữ lại sự thật thà của bất động sản: nhà cuối cùng vẫn là để sống.

Và cũng họ là nhóm duy nhất không bỏ chạy khỏi thị trường, dù giá cao, nguồn cung ít hay tình hình trồi sụt thế nào. Vì họ không thể rời cuộc chơi – cuộc sống cần một nơi để ở.

Nếu có một điều an ủi nào đó, thì là: thị trường rồi sẽ phải quay lại giá trị thật. Và khi lớp đầu tư chậm nhịp, chính những người mua ở thật, kiên nhẫn, cẩn trọng, thực tế sẽ là nhóm tìm được cơ hội sớm nhất. Bởi họ không cần lời nhanh, họ chỉ cần một chỗ để thở.