Đầu năm nay, anh có hỏi môi giới xem thử giá trị căn mình đang ở. Khi nghe mức khoảng 9 tỷ, anh đã thấy quá nhanh. Vậy mà nửa năm sau, thị trường lại có cú nhảy mới khiến chính người sở hữu cũng ngẩn ngơ. Sự tăng giá ấy làm nhiều người xung quanh hoang mang, bắt đầu nghi ngờ những niềm tin cũ của chính mình. Người vay vốn hỏi có nên “đánh liều” mua chung cư để đầu tư, người sợ bỏ lỡ thì lo không mua bây giờ liệu vài tháng nữa lại tăng tiếp, người chán đất nền lại nghĩ chung cư có vẻ an toàn hơn.

Nhiều người thấy giá tăng vậy thì lao nhao lên. Người thì hỏi có nên vay để đầu tư, người lo không mua bây giờ năm sau biết đâu lại 15 tỷ, người khác thì kêu đất nền chán quá nên chắc chung cư “an toàn hơn”. Thị trường lên mạnh đến mức những niềm tin xưa cũ, kiểu “chung cư chỉ để ở thôi mà” bắt đầu rung chuyển như tường nhà bị khoan quá đà.

Anh bạn tôi thì ngược lại. Anh bảo lý do không đầu tư chung cư chính là vì căn anh đang ở… tăng quá nhanh.

Tăng kiểu này làm người ta dễ tưởng nó sẽ tăng mãi, mà tưởng vậy là nguy hiểm. Ở đâu giá tăng vì chu kỳ mà cứ lầm tưởng là do bản chất, sớm muộn cũng rơi vào cảnh mua nhầm thời điểm rồi ngồi xem giá đi ngang mà lòng đi xuống.

Anh kể lại mạch tăng giá ấy không phải do “căn hộ tự nhiên thông minh hơn”, mà do đủ thứ từ nguồn cung hạn chế, chi phí xây dựng leo thang, dòng tiền sau dịch, rồi cả tâm lý FOMO khiến người ta mua nhà như mua vé máy bay giá rẻ, chậm vài phút là hết chỗ. Nhưng những yếu tố ấy có thể đảo chiều, và khi đó căn hộ không thể tự đứng dậy giữ giá trị cho chủ nhân được.

Lúc phân tích chuyện đầu tư, anh chia ra hai kiểu người. Kiểu đầu tiên là những người có 1–2 tỷ, định mua chung cư trả góp rồi gắn thêm chữ “đầu tư” cho đỡ run. Với nhóm này, anh bảo thật lòng, đây không phải mua tài sản, mà là mua sự hi vọng. Dòng tiền yếu, vay dài hạn, tài sản đứng yên thì chủ nhà đứng ngồi không yên. Tất cả phụ thuộc vào việc giá có tăng tiếp hay không. Mà đầu tư kiểu lệ thuộc vào chu kỳ thì giống như đi xe bus lúc cao điểm: đứng đông, nóng bức, và cấm thắc mắc vì sao mình lại ở đây.

Nhóm thứ hai là người cầm nhiều tiền. Lúc này, anh mới đem ví dụ quen thuộc: giả sử anh dùng đủ 12,4 tỷ để mua một căn chung cư tương tự căn đang ở. Kết quả là có một nơi ở tốt, một tài sản đứng im khi không bán, và nếu đem cho thuê thì thu được khoảng 20 triệu mỗi tháng. Nghe thì cũng ổn. Nhưng nếu dùng chính 12,4 tỷ đó để mua một tài sản tạo ra 50 triệu mỗi tháng, rồi trích 20 triệu đi thuê lại một căn tương đương để ở, thì sao? Ở vẫn sang, view vẫn đẹp, không lỗ, mà tháng nào cũng dư thêm tiền. Và quan trọng nhất: sự linh hoạt nằm gọn trong túi.

Cách anh nhìn đời rất đơn giản: có lúc sở hữu là gánh nặng, thuê lại thành nhẹ nhàng. Có lúc mua nhà không phải để ở, mà để mua… sự lựa chọn cho tương lai. Cảm giác sở hữu thì sướng đấy, nhưng sướng xong rồi liệu có đẻ ra dòng tiền hay không lại là chuyện khác.

Anh không hề ghét chung cư, chỉ không muốn đặt lên vai nó một vai trò nó không đủ sức gánh. Không phải tài sản nào cũng hợp để đầu tư. Cũng không phải cái gì đang tăng thì sẽ còn tăng. Và nhất là không phải lúc nào thị trường cũng chiều lòng những người hấp tấp vì sợ lỡ chuyến.

Thành ra, khi ai hỏi anh có nên mua chung cư để đầu tư không, anh chỉ bảo rằng câu hỏi quan trọng hơn là: nếu mọi thứ đi lệch kỳ vọng, mình có đủ bình tĩnh để xoay không?

Có lẽ đầu tư đôi khi không nằm ở tài sản, mà nằm ở cái đầu. Và chính vì vậy, anh bạn tôi, người đang sống trong căn hộ tăng giá chóng mặt, lại là người tỉnh táo nhất khi nói: không đầu tư chung cư -  ít nhất là lúc này.