Mấy ngày nay mình thấy rất nhiều người hỏi một câu giống nhau: “Nhà tôi ở mấy chục năm rồi, có sổ hẳn hoi, giờ Nhà nước thu hồi làm dự án thì có được đền bù đất không?”

Câu trả lời, tiếc là: không phải cứ có sổ là chắc chắn được bồi thường về đất.

Từ 01/01/2026, khi Nghị quyết 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực và áp dụng song song với Luật Đất đai 2024, câu chuyện bồi thường đặc biệt với đất giao trái thẩm quyền được làm rõ hơn, nhưng cũng… chặt hơn. 

Nói đơn giản thế này. Nếu mảnh đất của bạn ngay từ đầu được giao, cho sử dụng không đúng thẩm quyền, hoặc giao sai đối tượng, sai mục đích… thì về bản chất pháp lý, đó không phải là quyền sử dụng đất hợp pháp đầy đủ.

Và khi Nhà nước thu hồi đất để làm quy hoạch, dự án, quốc phòng, an ninh…, Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ:

👉 Không bồi thường về quyền sử dụng đất.

Kể cả trong trường hợp bạn đang cầm trên tay sổ đỏ.

Nhiều người sốc chỗ này, vì cứ nghĩ “có sổ là xong”. Nhưng pháp luật thì: Sổ chỉ ghi nhận thực trạng sử dụng, còn nếu việc giao đất ban đầu sai thì hậu quả pháp lý vẫn còn nguyên.

Vậy người dân có trắng tay không? Không hẳn.

Trong trường hợp đất giao trái thẩm quyền, người sử dụng đất vẫn được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu có. Tức là những gì bạn đã bỏ tiền hợp pháp để tạo lập: nhà cửa, công trình, tường rào, cây cối, cải tạo đất… Những phần đó vẫn được bồi thường theo quy định. Nhưng lưu ý:

👉 Chỉ là chi phí đầu tư, không phải giá trị đất.

Còn với những trường hợp chưa có sổ, nhưng đất đã sử dụng ổn định từ rất lâu đặc biệt trước ngày 01/7/2014 thì luật mới và Nghị quyết 254 có xu hướng “mềm” hơn.

Nếu mảnh đất đó:

– sử dụng ổn định, không tranh chấp

– phù hợp quy hoạch tại thời điểm xem xét

– đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo luật

👉 thì vẫn có khả năng được hợp thức hóa, được cấp sổ và khi thu hồi được bồi thường về đất như trường hợp hợp pháp.

Ngược lại, nếu đất là lấn chiếm, sử dụng trái phép, không đủ điều kiện pháp luật, thì câu trả lời vẫn rất rõ: ❌ Không bồi thường về đất

✔ Chỉ xem xét phần đầu tư còn lại, nếu đáp ứng điều kiện.

Một điểm nữa người dân cần biết:

Những phương án bồi thường đã phê duyệt trước 01/01/2026 thì vẫn làm theo luật cũ.

Những phần chưa phê duyệt, địa phương có thể lựa chọn áp dụng quy định cũ hoặc áp dụng Nghị quyết 254 để xử lý – nghĩa là sẽ có sự linh hoạt nhất định, tùy từng địa phương.

Tóm lại, thông điệp lớn nhất của Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254  là:

– Bảo vệ mạnh hơn các trường hợp sử dụng đất ổn định, lâu dài, đúng pháp luật, nhất là trước 2014

– Đồng thời chấm dứt tư duy “có sổ là mặc nhiên hợp pháp”, nếu gốc đất có vấn đề

Nếu bạn đang ở trong vùng quy hoạch, hoặc đất có lịch sử pháp lý phức tạp, lời khuyên thật lòng là:

👉 Đừng chỉ nhìn vào sổ hãy rà lại nguồn gốc đất. Hiểu sớm một chút, còn xoay được. Hiểu muộn, lúc có quyết định thu hồi rồi, thì rất khó.