Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn mà người ta hay mô tả bằng những từ rất sang: phục hồi, tăng trưởng, thanh khoản tích cực… Nhưng khoan, hãy từ từ để tôi đếm mấy con số cho mà nghe 😎
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 3.297 dự án với gần 5,9 triệu căn nhà. Tổng vốn đầu tư hơn 7,4 triệu tỷ đồng – con số đủ khiến nhiều người phải tạm dừng bài báo, mở máy tính lên gõ “tỷ đồng có bao nhiêu số 0”. Nhà ở thương mại và khu đô thị vẫn chiếm áp đảo, giống như khi đi siêu thị: mặt hàng nào đắt nhất thì chắc chắn chỗ đó nhiều kệ nhất.
Nguồn cung tăng, nhưng thanh khoản lại không chịu giảm. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trên 60%, nhiều dự án mở bán xong là hết sạch, nhanh như chớppp
Phần gây xôn xao nhất dĩ nhiên là giá. So với 2019, đến cuối quý III/2025, giá bán căn hộ tăng gần gấp đôi: Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6%, TP.HCM tăng 56,9%. Nếu tính theo cảm xúc, tốc độ này tương đương cảm giác lương tăng 5% mỗi năm nhưng tiền nhà lại tăng gấp đôi, một màn rượt đuổi mà người chạy sau đã biết chắc mình không bao giờ bắt kịp.
Riêng Hà Nội thời gian qua chứng kiến hiện tượng tăng giá “từ tốn nhưng quyết liệt”: có tháng giá căn hộ tăng vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Bạn mua không? Không mua thì tháng sau đừng thắc mắc vì sao căn mình thích hồi tháng trước chỉ còn thấy trong… ký ức. Nhiều khu vực như được phù phép, từ một điểm xa trung tâm bỗng biến thành “trung tâm tương lai” và giá thì tăng theo tầm nhìn chứ không theo… thực tế.
Đến cuối năm 2025, giá có dấu hiệu chững lại. Nhưng giống như một người bạn rất thích nói câu “để mai tính”, giá nhà cũng chỉ chững lại thôi chứ không giảm. Một số giao dịch “cắt lỗ” xuất hiện, nhưng chủ yếu rơi vào những sản phẩm mua theo tâm lý FOMO, kiểu vừa nghe người ta hô “dự án này chuẩn bị tăng giá mạnh”, lập tức chuyển khoản giữ chỗ. Khi thị trường điều chỉnh, nhóm này là những người đầu tiên quay sang hối...
Mặt bằng giá chung vẫn được đỡ bởi kỳ vọng hạ tầng – mà hạ tầng thì luôn được kỳ vọng, từ năm này sang năm khác, dự án nối dự án, hứa hẹn như lịch ra mắt phim bom tấn: cứ đợi đi, sẽ hay lắm. Chưa kể hàng loạt đại đô thị, khu phức hợp, khu tỉ đô… liên tục triển khai, tạo cảm giác thị trường đang “nóng ấm”, còn ngân sách của người mua thì “lạnh teo”.
Tồn kho chính là phần nhiều người tò mò: quý III/2025 ghi nhận khoảng 26.717 căn/nền tồn kho. Nhưng “tồn kho” ở đây nghe cho có vẻ căng thôi, còn bản chất là… hàng đang xây hoặc sắp thành hình. Giống như bạn đặt bánh mì: tiệm bảo “hiện không có sẵn, đang nướng”, chứ không phải ế khách. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang nạp năng lượng, chuẩn bị bổ sung nguồn cung cho những năm tới. Tức là về lý thuyết, sẽ có thêm nhà. Còn giá có dễ thở hơn không thì… hãy hỏi ví tiền.
Nhìn toàn cảnh, thị trường 2025 giống một bộ phim dài tập: có hồi hộp, có cao trào, nhưng ít khi có đoạn giá giảm. Người mua nhà – đặc biệt là người trẻ thường xuyên rơi vào trạng thái “tìm nhà như tìm người yêu”: tiêu chí nhiều, kỳ vọng cao, nhưng hiện thực lại nhắc rằng “hợp nhau” chưa chắc đã “với được nhau”. Bởi nếu một căn hộ tầm trung ở Hà Nội tăng giá gần 100% sau 6 năm, thì thu nhập tầm trung chỉ biết nhìn lên mà thở dài: Chúng tôi chơi không lại cuộc chơi này.
Nhưng dù thế nào, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn giữ một đặc tính rất Việt Nam: ổn định theo kiểu… tăng dần. Và khi giá chung cư tiếp tục leo thang, người mua vẫn tiếp tục tìm nhà, tích cóp, xoay xở, hy vọng. Bởi ước mơ an cư vẫn quan trọng, dù đôi khi nó giống một trò chơi mà ai cũng tham gia, nhưng không ai chắc mình có thể thắng.
Còn với thị trường 2025, có thể nói ngắn gọn: nhiều dự án, thanh khoản tốt, nguồn cung dồi dào, tồn kho lành mạnh. Và giá? Vẫn là “nhân vật chính”, luôn biết cách khiến người ta vừa đau đầu vừa… tò mò xem tập tiếp theo.