Theo báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường One Mount Group, tháng 11/2025 khép lại với khoảng 6.100 giao dịch – giảm 18% so với tháng 10. Nghe thì như một cú hạ cánh nhẹ nhàng, nhưng thật ra là dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường đang từ từ “bớt nhiệt”.

Tuy hạ nhiệt, nhưng thị trường không hề thảm. 6.100 giao dịch vẫn cao hơn mức trung bình cả năm. Chỉ là không còn cảnh “cứ đăng tin là chốt”, “căn hộ đặt cọc như mua bánh trung thu” nữa. Bên dưới con số giảm 18% là một bức tranh phân hóa rất rõ ràng: chỗ nào đầu cơ nhiều thì nguội nhanh, chỗ nào người ở thật đông thì giảm nhẹ, chỗ nào nhà thấp tầng thì vẫn trơ trơ như cây sanh đại thụ.

Phân khúc căn hộ thứ cấp vốn là “phân khúc con cưng” trong nửa năm qua tháng này lại đổi vai thành đứa con hơi khó chiều, với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22%.

Trong khi đó, thổ cư và nhà thấp tầng lại chỉ giảm nhẹ 10%, cho thấy dân mua đất vẫn sống rất nguyên tắc: thị trường có xuống thì họ cũng chỉ giảm… một tí cho vui. Dù vậy, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò trụ cột, chiếm hơn nửa tổng lượng giao dịch và dẫn dắt thị trường tới tháng thứ 6 liên tiếp. Một phong độ bền bỉ hiếm thấy, gần như Cristiano Ronaldo phiên bản… bất động sản😅

Điều thú vị là thị trường không xuống dốc toàn diện. Nó chỉ thanh lọc đúng chỗ, y như việc lau nhà nhưng chỉ lau khu bếp và phòng khách, còn phòng ngủ để hôm khác. Những khu vực từng tăng giá thần tốc nhờ dòng tiền đầu cơ thì giờ chững lại trước tiên, còn những khu có nhu cầu ở thật thì vẫn giữ thanh khoản tương đối ổn. Nghĩa là thị trường không “ốm”, mà chỉ đang “giảm hưng phấn”.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, biến động này không có gì bất ngờ. Sau một thời gian dòng tiền đầu cơ chảy mạnh, cộng thêm áp lực lãi suất từ tháng 10, thị trường đang bước vào pha “mọi người trả lại những gì họ đã mượn”. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính bắt đầu thấm, dẫn đến làn sóng rút lui nhẹ nhàng, kiểu rút từng bước chứ không tháo chạy, nhưng đủ để kéo nhiệt độ giảm xuống.

Một lý do khác khiến thị trường bớt sôi là… chi phí vốn đang lên giá.

Tháng 11, các ngân hàng thương mại thi nhau tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đẩy mức bình quân lên 5,64%/năm. Tính đến 21/11, tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%. Nghĩa là ngân hàng đã bơm hơi hơi quá tay, nên giờ đang phải kéo lại cho cân bằng. Và khi lãi suất tăng, tâm lý đầu cơ giảm, quy luật như chuyện đèn đỏ thì phải dừng xe.

Từ góc nhìn thị trường, đây không phải dấu hiệu tiêu cực. Thậm chí là tin tốt. Hạ nhiệt đúng lúc giúp giảm rủi ro bong bóng, giảm tình trạng mua – bán “mù mờ”, giảm cảnh mỗi lần mở bảng giá lại tăng vài trăm triệu. Nó giúp thị trường trở về nhịp độ bình thường, nơi người mua có thời gian nghĩ, người bán có lý do nói chuyện tử tế, còn nhà đầu tư thì… cẩn trọng hơn thay vì phiêu lưu theo phong trào.

Câu hỏi thật sự là: hạ nhiệt lần này chỉ là tạm thời hay báo hiệu giai đoạn mới? Nếu nhìn vào bối cảnh lãi suất, tín dụng và sức mua, nhiều khả năng thị trường sẽ tiếp tục đi theo phong cách “ít drama hơn” trong thời gian tới. Căn hộ vẫn là phân khúc chủ lực, nhưng tốc độ sẽ bớt hưng phấn; những khu từng tăng nóng sẽ đứng lại; những khu có nhu cầu ở thật sẽ giữ nhịp; còn nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền. Một thị trường bớt láo loạn, nhưng lại lành mạnh hơn.

Nói một cách vui vẻ: thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội cuối năm 2025 không “ốm”, không “sốt”, chỉ đang bình tĩnh lại để xem năm tới mình nên chạy tiếp hay đi bộ. Và sự bình tĩnh này, với nhiều người mua thật là tin vui hơn cả.