1. Nhà đầu tư Hà Nội ồ ạt “nam tiến”, nhưng chọn phân khúc rất khác người Sài Gòn
Làn sóng dịch chuyển vốn từ Hà Nội vào Sài Gòn là có thật và không hề nhỏ. Nhưng điểm đặc biệt là các nhà đầu tư Bắc không nhảy vào đất nền hay chung cư cao cấp như trước, mà chuyển hướng rất rõ ràng sang phân khúc “nhà đất có thể cải tạo để xây căn hộ dịch vụ hoặc chung cư mini”.
Các khu vực được quan tâm nhiều nhất mà tôi ghi nhận được gồm quận Tân Bình, Thủ Đức (TP Thủ Đức cũ: quận 2, 9), một phần quận 7. Các nhà đầu tư Hà Nội thường đi theo nhóm, sẵn sàng chốt nhanh những căn nhà cũ hẻm lớn, diện tích vừa phải (100–150m²), pháp lý rõ ràng để về cải tạo, chia nhỏ thành 5–7 căn hộ cho thuê.
Mức giá họ chấp nhận chi trả rơi vào khoảng 100–130 triệu/m² cho đất có nhà cũ. Nếu so sánh tương quan vị trí, những căn nhà tương tự ở Hà Nội (ví dụ khu Đội Cấn, Kim Mã, hoặc gần các trục Nguyễn Trãi – Láng – Đống Đa) đang có giá gấp 2,5 đến 3 lần – tức rơi vào khoảng 350–400 triệu/m². Chính vì biên độ chênh giá này mà nhà đầu tư Hà Nội cảm thấy Sài Gòn vẫn còn “rất hời”.
Một ví dụ cụ thể: một nhà đầu tư tôi gặp đã chốt căn 115m² tại đường Hoàng Hoa Thám (Tân Bình), giá 12,5 tỷ, tầm 108 triệu/m². Sau 2 tháng cải tạo, họ chia thành 6 căn studio cho thuê, hiện thu về khoảng 45 triệu/tháng – gần 4,3%/năm, chưa kể tăng giá đất trong tương lai.
2. Người Sài Gòn thì cắt lỗ nhà đất, quay sang “ôm” chung cư
Ở chiều ngược lại, người mua Sài Gòn dường như đang “bỏ rơi” phân khúc nhà phố và đất nền. Tâm lý ngại pháp lý rủi ro, quy hoạch treo và sức ép tài chính khiến rất nhiều chủ nhà sẵn sàng cắt lỗ mạnh, đặc biệt ở các khu vực như Nhà Bè, Bình Chánh, thậm chí một số đoạn đường trong quận 9 và quận 12.
Tôi từng chứng kiến một mảnh đất 90m² trong khu dân cư Long Trường (Q.9) rao bán gần 3 năm với giá 7,2 tỷ, cuối cùng vừa chốt được với giá 5,8 tỷ – lỗ gần 20%.
Trong khi đó, ở các dự án căn hộ mới, không khí lại trái ngược hoàn toàn. Những đợt mở bán gần đây tại các dự án như The Global City (của Masterise Homes ở An Phú), The 9 Stellars (SonKim Land) hay Lumiere Boulevard đều ghi nhận tình trạng cháy hàng, chủ yếu đến từ nhóm người mua trong thành phố, hoặc các nhà đầu tư có sẵn tài chính và hướng đến giữ tài sản lâu dài.
Đáng chú ý là hiện tượng một số dự án như Lumi Global City thậm chí hạn chế suất mua cho người Sài Gòn, ưu tiên khách ngoại tỉnh hoặc nhà đầu tư lớn để đảm bảo tính thanh khoản. Một nghịch lý nhưng phản ánh đúng sự dịch chuyển của dòng tiền.
3. Giá: Chung cư tăng đều – Đất nền chững dài hơi
Nhìn lại diễn biến giá trong 3 năm qua, ta thấy một xu hướng rõ rệt:
- Đất nền TP.HCM gần như đứng yên, thậm chí đi xuống nhẹ ở vùng ven, đặc biệt là sau các cú siết tín dụng, thanh lọc pháp lý từ 2022 đến 2024.
- Trong khi đó, giá căn hộ ở khu Đông, đặc biệt là quận 2, đã tăng trung bình 8–10%/năm. Giá một số căn hộ cao cấp hiện đã chạm ngưỡng 90–120 triệu/m² – ngang ngửa với các dự án tương tự ở khu vực Tây Hồ Tây, Mỹ Đình hoặc Cầu Giấy (HN).
Sự dịch chuyển dòng tiền từ nhà đất sang căn hộ cho thấy niềm tin vào khả năng tăng giá và cho thuê của chung cư đang lên cao, còn nhà đất thì lại trở nên “khó đoán” – nhất là khi pháp lý ngày càng siết chặt và việc đầu tư cải tạo, xây mới không còn đơn giản như trước.
Nếu đặt lên bàn cân, TP.HCM đang cho thấy một nghịch lý thị trường: đất nền giá thấp nhưng khó bán, trong khi chung cư giá cao vẫn hút mạnh tiền. Nhà đầu tư Hà Nội nhìn thấy “cửa sáng” ở giá trị đất thấp, còn người Sài Gòn lại muốn sự an toàn và tiện lợi của căn hộ. Sự lệch pha này có thể mở ra nhiều cơ hội cho những ai nhanh nhạy, hiểu dòng tiền, và biết chọn đúng sản phẩm theo khẩu vị người mua.
Nếu xu hướng này tiếp tục, nhà đất Sài Gòn có thể sẽ được tái định giá trong vòng 1–2 năm tới, đặc biệt là những căn có thể tạo dòng tiền ngay (qua cho thuê hoặc chia nhỏ).