Ngày mới ra mắt, shophouse được quảng cáo như “con gà đẻ trứng vàng” trong giới bất động sản: vừa để ở, vừa kinh doanh, vừa có dòng tiền thụ động, vừa đón đầu quy hoạch. Chỉ cần mua xong, mỗi sáng pha cà phê dưới tầng trệt, khách tấp nập ra vào, tối về lên tầng ngủ an nhiên – nghe mà thấy tương lai rực rỡ. Vậy mà nhiều nhà đầu tư giờ đây chỉ biết đứng trong căn nhà 15 tỷ, nhìn ra dãy phố không người, cảm giác… như đang sống giữa phim hậu tận thế.

Một báo cáo của đơn vị CBRE Việt Nam cho biết tính đến cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình 214 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.

Riêng trong 3 tháng đầu năm 2025, báo cáo của Savills chỉ rõ giá sơ cấp trung bình đối với nhà phố thương mại đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2 - phản ánh nhu cầu nắm giữ dài hạn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai vẫn đang tồn tại.

Phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay rất thấp.

Tại quận Hà Đông (Hà Nội), hàng loạt căn căn shophouse dự án Him Lam Vạn Phúc có mặt tiền rộng rãi, vị trí đắc địa nhưng phần lớn bỏ trống, đặc biệt là dãy shophouse mặt đường Tố Hữu.

Nhiều shophouse tại đây đang được rao bán với giá từ 18-30 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 240-300 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Trong khi đó, giá thuê căn đã hoàn thiện tại đây khoảng 50-55 triệu đồng/tháng, chưa hoàn thiện khoảng 25-30 triệu đồng/tháng.

Xa hơn một chút, tại huyện Hoài Đức, hàng trăm căn shophouse tại các khu đô thị như: Sơn Đồng Central, Lideco, Nam An Khánh có giá rao bán trên 200 triệu đồng/m2 cũng lần lượt bỏ không. Thực tế này cũng đang diễn ra tại quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, huyện Mê Linh...

Ngay cả quận trung tâm Tây Hồ, tình trạng nhiều căn shophouse bỏ trống cũng phổ biến. Tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây - nơi có giá đất cao nhất Hà Nội cho thấy rất nhiều căn shophouse có vị trí 2 mặt tiền đẹp "cửa đóng then cài". Một căn shophouse tại Starlake có giá thuê dao động 85-100 triệu đồng/tháng đối với căn diện tích 100m2, giá bán 55-60 tỷ đồng/căn, tương ứng 380-450 triệu đồng/m2. Nhiều người thuê xong nhưng chỉ kinh doanh một thời gian ngắn lại trả mặt bằng.

Shophouse thì lộng lẫy thật, cửa kính rộng, mặt tiền 8m, trần cao 4m, nhìn sang chảnh hơn cả khách sạn boutique. Nhưng phía trước lại là công viên không người qua, hoặc bãi đất trống đợi 10 năm nữa mới có dân. Muốn kinh doanh thì không ai mua, muốn cho thuê thì khách kêu giá cao, muốn bán lại thì người xem xong là lặng lẽ… quay xe. Nhiều căn bỏ hoang đến mức cỏ mọc qua gạch, bảng cho thuê treo đến bạc màu. Shophouse triệu đô, nhưng chủ nhà thì đang phải hết sức gồng trả lãi, đó là câu chuyện thật của không ít người từng lao vào thị trường này với giấc mơ “mua một lần, lời cả đời”.

Cái nghịch lý của shophouse nằm ở chỗ: càng đẹp càng khó bán. Vì giá quá cao, không phù hợp với phần lớn người có nhu cầu thật, mà người có tiền lại ngại “ôm gạch”, vì giữ không sinh lời, còn ra dòng tiền thì thấp hơn gửi tiết kiệm. Vậy là những dãy phố thương mại lẽ ra phải rộn ràng giờ lại chỉ rộn… tiếng lá rơi và còi xe xa xa từ vòng xoay cách đó 2km. Không ít nhà đầu tư giờ đây rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: giữ thì chôn vốn, bán thì lỗ sâu, cho thuê thì… may mắn lắm mới có người hỏi. Từ giấc mơ triệu đô, họ rơi vào hiện thực triệu tiếng thở dài.

Nói đi cũng phải nói lại: shophouse không xấu, nó chỉ không hợp với tất cả mọi người. Nếu thật sự hiểu vị trí, mật độ dân cư, nhu cầu thương mại quanh khu, và có dòng vốn rảnh rỗi dài hạn, thì vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng. Nhưng nếu mua theo phong trào, mua vì thấy ai cũng mua, hoặc mua để “lướt sóng” mà quên mất thị trường giờ đây đang “đứng im như tượng”, thì rất dễ từ chủ shop trở thành… chủ nợ tự thân.

Nên, trước khi đổ tiền vào shophouse, hãy nhớ: đây không phải chiếc máy ATM biết đẻ tiền, mà là một bài toán nghiêm túc, cần logic hơn cảm xúc. Nếu không, câu chuyện tiếp theo đó sẽ là ngồi trong căn nhà bạc tỷ và tự hỏi mỗi ngày: “Sao cái shop này không có ‘house’ nào ghé vô mua vậy trời?”