Trái phiếu bất động sản “bạo phát” từ đầu  năm 2019.

Trong 8 tháng đầu năm 2019, ước tính tổng lượng chào bán trái phiếu bất động sản là 129.016 tỷ đồng và lượng phát hành là 117.142 tỷ đồng, quy mô thị trường tăng mạnh lên mức khoảng 10,2% GDP. Bất động sản là lĩnh vực có các đơn vị tham gia chào bán trái phiếu đông đảo nhất, với 44 trên tổng số 108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD, với sự góp mặt của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tên tuổi.

Hoài nghi về những bất cập

Vốn dài hạn luôn  là yếu tố sống còn trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên thật  khó lý giải khi lãi suất phát hành của doanh nghiệp bất động sản  lên tới 14,45 % (Phát Đạt- PDR), chưa tính chi phí phát hành ( thường là 3-4%),  tính cả chi phi hoa hồng, bôi trơn nọ kia thì tổng lãi suất khoảng 18-19%, xấp xỉ lãi suất “bốc bát họ” 10 ăn 8.

Đáng lưu ý, trong 137 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm tới nay, “người mua” chủ yếu là các ngân hàng, định chế tài chính, công ty chứng khoán, tỷ lệ nhóm “người mua” này chiếm tới 93,9% - Thông tin Bộ Tài chính cho biết. Hiện tại, Techcombank là ngân hàng nắm giữ lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất, khoảng 60 nghìn tỷ đồng, theo sau là SHB, BIDV, VietinBank, MBBank. Tỷ lệ ~94%, khối tài chính-ngân hàng gần như ôm trọn vẹn miếng bánh trái phiếu bất động sản, không thể loại trừ trường hợp "múa tay trong bị", đi đêm giữa chủ đầu tư và ngân hàng, tất cả chỉ nhằm huy động vốn từ xã hội.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn bết bát như tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu quá cao, dòng tiền kinh doanh bị âm “nặng” nhưng vẫn có thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Có lẽ bởi qui định có phần rất “thoáng” về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ của Nghị định 163, theo đó doanh nghiệp chỉ cần có báo cáo kiểm toán của năm liền kề trước đó- không đề cập vấn đề DN đó lãi hay lỗ; không cần tài sản đảm bảo và không bắt buộc phải có đơn vị đánh giá độc lập.

Cũng có những doanh nghiệp chắc do khát vốn đành phải làm liều. Thời buổi công nghệ này, nhiều doanh nghiệp tăng cường PR, chạy quảng cáo, xây dựng hình ảnh đẹp để phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho dù đang nợ như chúa Chổm.

Câu chuyện thực tế,  công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hiện cũng đang “ôm” khoản nợ lên đến hơn 7.600 tỷ đồng. Khoản nợ này đều là những khoản nợ dài hạn. Đồng thời, khoản mục nợ phải trả của Công ty từ năm 2015 là 5.270 tỷ đồng cũng đã tăng lên 43% lên mức 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018. Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng).

 Hay như  Tập đoàn Đất Xanh bị âm dòng tiền kinh doanh gần 565 tỷ đồng trong quý II. Cùng kỳ năm trước, công ty âm 996 tỷ đồng. Đất Xanh cũng là doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh trong suốt 3 năm qua, kể từ 2016. Trên là 2 ví dụ cụ thể về sự “bất hợp lý” trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tuy phát hành trái phiếu nhiều, nhưng quan sát thị trường lại thấy lượng hàng hóa bất động được đua ra thị trường rất khiêm tốn trong thời gian qua...Tiền không tự sinh ra và mất đi, chỉ chuyển từ  người này sang người khác, vậy tiền thu được từ việc phát hành trái phiếu đã đi đâu và về đâu?

Giật gấu vá vai

Phát hành trái phiếu cũng là 1 cách khéo léo để đảo nợ ngân. Hiện, doanh nghiệp địa ốc có những khoản nợ đến kỳ phải trả những không được vay khoản mới do hết hạn mức của ngân hàng, kể cả chấp nhận lãi cao nhưng cũng vẫn không thể vay do không có tài sản thế chấp....”Bất đắc dĩ” nên buộc tìm đến con đường phát hành trái phiếu riêng lẻ để lấy tiền thanh toán khoản các khoản nợ đến hạn.

Phát hành trái phiếu còn có thể tái cơ cấu nợ, nhiều doanh nghiệp đã chuyển một phần hoặc toàn bộ vốn vay của ngân hàng sang vay trái phiếu. Hoàng Anh Gia Lai là một vì dụ điển hình khi dần thoát hiểm bằng cách bán tài sản và phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tái cho cấu chục ngàn tỷ đồng vốn vay ngân hàng.

 Dùng trái phiếu “tái cơ cấu nợ” trái phiếu. Có những doanh nhiệp có những khoản trái phiếu đáo hạn nhưng không có tiền thanh toán buộc phải chấp nhận lãi suất cao để phát hành đợn mới, lấy tiền thanh toán cho trái chủ. CTCP Bông Sen - doanh nghiệp sở hữu một loạt khách sạn có vị trí đắc địa tại trung tâm  Sài Gòn như Palace Saigon, Bông Sen cũng như khách sạn Daewoo Hà Nội đã phải "nghiến răng" trải lãi tới  700 tỷ/năm cho khoản trái phiếu 6.500 tỷ đồng vừa phát hành hôm 27/8/2019 vừa qua để kịp thời điểm đáo hạn của 5.437 tỷ đồng trái phiếu phát hành tháng 8/2017.

Thực tế, mục đích sử dụng nguồn vốn từ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp là rất đa dạng, với những ví dụ nêu trên rõ ràng là hiện đã và đang có hiện tượng doanh nghiệp bất động sản  “giật gấu, vá vai” trong việc sử dụng nguồn vốn vô cùng đắt đỏ này.