Trái phiếu Bất động sản: lãi cao sao vẫn lao vào ? - Ảnh 1

Vốn tự có

Vốn tự có của chủ đầu tư thường ưu tiên “để dành” cho các hoạt động chuẩn bị đầu tư: chi phí để đảm giấy tờ thủ tục pháp lý liên quan các bộ ban ngành, thuê khảo sát, thiết kế, kiểm đếm, đề bù giải phóng mặt bằng.

Vốn vay ngân hàng.

Lĩnh vực bất động sản  yêu cầu vốn lớn và dài hạn; các chủ đầu tư chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng để triển khai dự án. Nhưng hiện, các chính sách siết chặt tín dụng đổ vào thị trường bất động sản của Ngân hàng Nhà nước để hạn chế nợ xấu nên việc vay vốn từ Ngân hàng sẽ ngày một khó khăn.

Chi phí ứng trước của các nhà thầu.

Thông thường; để nhận được hợp đồng , các nhà thầu thường ứng tiền để triển khai công việc và chủ đầu tư sẽ thanh toán sau, tuy nhiên hiện nay công tác thanh quyết toán không phải lúc nào cũng thuận lợi do khó khăn chung của thị trường.

Ví dụ tiêu biểu như Coteccons lợi nhuận đang sụt giảm và chỉ đạt 24% kế hoạch năm. Trên báo cáo tài chính hợp nhất của Coteccons kết thúc quý 2-2019, khoản phải thu ngắn hạn lên tới 8.000 tỉ đồng, trong đó dự phòng khoản nợ khó đòi lên tới 209 tỉ đồng. Tập đoàn xây dựng Hòa Bình thậm chí còn đang vất vả hơn khi các khoản phải thu ngắn hạn lớn hơn ba lần vốn chủ sở hữu và vòng quay khoản phải thu lên đến gần một năm

Khi  thị trường sôi động, nhà thầu dễ chấp nhận trả sau; cùng lắm là đổi công nợ lấy bất động sản để bán, còn khi ảm đạm như hiện nay, nhà thầu rất hạn chế ứng tiền

Huy động vốn từ khách hàng

Tính thanh khoản của thị trường không cao cùng núi hàng tồn kho hàng tỷ đô mặc dù các chiêu bài cam kết lợi nhuận cao, khuyến mại khủng, tri ân quà tặng... vẫn được các chủ đầu tư liên tục đưa ra.

Chưa kể telesale, chèo kéo khách ngay tại dự án, tờ rơi quảng cáo áp phích khắp nơi nơi... không thiếu những chủ đầu tư huy động vốn trái phép trá hình qua nhiều hình thức như “đặt chỗ thiện chí”...

Khi thị trường có hàng loạt động thái kích cầu, thị trường là của người mua. Khách hàng có nhiều sự lựa chọn và khi ấy những nguoimuanha thông thái dễ có xu hướng tìm mua nhà đã hoàn thiện; tiền trao cháo múc.

Cổ phiếu, trái phiếu

Huy động vốn qua kênh cổ phiếu không hề đơn giản bởi đây là sân chơi công khai: số liệu báo cáo; kiếm toán được phơi bày với những con số lỗ, lãi, hàng tồn kho; tiền vay.... và có lẽ không  nhiều nhà đầu tư mặn mà với thị trường bất động sản hiện nay.

Do vậy, các chủ đầu tư bất động sản đang có xu hướng huy động vốn qua trái phiếu dù cho lãi suất cao, thậm chí lên tới 14,5% (chưa tính chi phí phát hành)