Môi giới thời đó chỉ cần nói “dự án Thủ Thiêm mở trong tuần này” là phía đầu dây bên kia đã hỏi ngay: “Còn căn góc không?”. Nhưng năm 2025, bầu không khí ấy biến mất không dấu vết. Những buổi mở bán không còn cảnh chen chân trao cọc, và các đại gia ngoại, đặc biệt từ Hàn, Đài, Trung bỗng chững lại, đặt tay lên ví nhưng không rút ra nữa. Câu hỏi lớn là: điều gì khiến sự nhiệt tình ấy nguội hơn cả gió mùa tháng 12?
Lý do đầu tiên và cũng là “chí mạng” chính là nỗi đau mang tên Sổ hồng. Gần 10 năm trôi qua, hàng ngàn nhà đầu tư ngoại vẫn kẹt vốn trong những căn hộ sang chảnh ở Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú… mà chưa nhận được giấy chứng nhận sở hữu. Khi quyền sở hữu thật sự còn nằm trong tình trạng “đang xác minh”, cảm giác xuống tiền giống như mua vé máy bay mà không biết chắc mình có được lên máy hay không.
Vướng mắc trong xác định dự án nào được cấp sổ cho người nước ngoài khiến quá trình kéo dài vô thời hạn. Không có sổ, họ không thể thế chấp, không sang nhượng thuận lợi, khó khăn trong việc thừa kế và gia hạn. Vậy là chỉ trong vài năm, trong cộng đồng đầu tư ngoại tự hình thành một câu slogan ngắn gọn mà “sắc như dao cạo”: Không có sổ thì không xuống tiền.
Lý do thứ hai nằm ở giá, thứ mà trước kia từng là chất xúc tác, giờ lại trở thành vật cản. Mặt bằng giá sơ cấp tại Khu Đông hiện dao động 80–120 triệu/m², thậm chí cao hơn ở những dự án gắn nhãn “siêu sang”. Vấn đề ở chỗ, giá tăng nhưng lợi nhuận cho thuê lại không tăng theo. Tỷ suất sinh lời (rental yield) chỉ còn 3.5–4.5%, mức mà nhiều nhà đầu tư ngoại nhìn vào liền hiểu: Lợi nhuận kiểu này, giữ tiền gửi ngân hàng còn khỏe hơn.
Và khi đặt lên bàn cân so sánh, Bangkok hay các thành phố vệ tinh trong khu vực có chính sách sở hữu rõ ràng, thanh khoản tốt, luật chơi minh bạch. Với cùng một số tiền, mua ở Việt Nam đẹp thật, tiềm năng thật, nhưng cảm giác rủi ro thì lại lớn hơn. Nhà đầu tư ngoại vốn thực dụng, và thực dụng thì không chấp nhận một bài toán mà biến số pháp lý vẫn chưa được giải.
Lý do thứ ba: Khu Đông đang bão hòa phân khúc cao cấp. Suốt nhiều năm, khu vực này phát triển nhanh đến mức dự án nào cũng tự gắn mình vào nhóm “hạng sang”, “siêu sang”, “định vị chuẩn quốc tế”. Nhưng khi nguồn cung quá nhiều, cuộc cạnh tranh tìm khách thuê trở nên không dễ thở. Khách thuê chất lượng thì tăng ít, trong khi lượng chủ nhà tăng nhanh. Những căn hộ lung linh nội thất giờ phải cạnh tranh bằng giá, bằng dịch vụ, bằng đủ thứ khuyến mãi.
Nhà đầu tư ngoại vốn từng bị cuốn theo “cảm giác sang chảnh” của Thủ Thiêm và Thảo Điền giờ đã tỉnh táo hơn. Họ nhìn vào con số, nhìn vào rủi ro, rồi… đứng ngoài quan sát.
Tất cả những điều trên dẫn đến một thực tế không thể chối bỏ: thị trường Việt Nam không thiếu người giàu, chỉ thiếu sự minh bạch pháp lý. Chính sách về quyền sở hữu của người nước ngoài vẫn là một bài toán dài chưa có đáp án rõ ràng. Và khi “nút thắt Sổ hồng” chưa được tháo triệt để, thì dù Khu Đông có thêm metro, thêm đại công viên, thêm loạt dự án lung linh ánh đèn, các nhà đầu tư ngoại vẫn sẽ chọn sự an toàn, nghĩa là đứng ngoài, chờ đợi, và không còn “mặn mà” như những năm vàng son trước đó.