Có cần giải cứu condotel?

Đó là ý kiến được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo “Pháp lý cho condotel” do báo Thanh Niên tổ chức sáng nay (17/12).

“Mồi nhử” lợi nhuận và sở hữu lâu dài

Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định cho đến nay, không có ngành nào, cơ quan nào cấp phép cho condotel mà chỉ cấp phép cho khu du lịch nghỉ dưỡng.

Trong một khu du lịch nghỉ dưỡng có thể có đến bốn loại hình lưu trú gồm khách sạn (phòng chỉ ngủ và phòng có bếp), căn hộ du lịch nằm trong tòa nhà cao hai tầng trở lên, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch. Trong bốn loại hình, ba loại là căn hộ, nhà phố và biệt thự là gọi chung condotel. Condotel là hình thức sở hữu chung theo phần.

Để bán nhanh và thu hồi vốn nhanh nhiều chủ đầu tư dùng mồi nhử với khách hàng. Đó là cam kết lợi nhuận cao, lên đến 15%/năm, có trường hợp thấp hơn là 8%/năm và cam kết cấp sổ đỏ ổn định lâu dài.

Không chỉ ở Cocobay Đà Nẵng, Khánh Hòa đã cấp sổ đỏ có thời hạn (đất ở không hình thành ổn định lâu dài). Tháng 3.2019, Công ty cổ phần Cienco 586 phản ánh khách hàng bị thu hồi sổ đỏ và cấp lại thì chỉ còn thời hạn 39 năm (trừ đi thời gian đã xây dựng)..

Theo ông Châu, condotel là một sản phẩm bất động sản, các nhà đầu tư khi quyết định đầu tư sai phải tự chịu trách nhiệm của mình mà không cần bàn đến chuyện giải cứu condotel. Tiềm năng du lịch của Việt Nam vẫn rất lớn, nhu cầu lưu trú vẫn cao nên nếu có hành lang pháp lý hoàn chỉnh thì đây vẫn là một mảng thị trường tiềm năng.

Theo chủ tịch HoREA, dù luật hiện nay đã có nhưng vẫn cần bổ sung một số nội dung để hoàn thiện pháp lý cho condotel. Điều kiện huy động vốn đối với dự án bất động sản hình thành trong tương lai là phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng. Vì vậy, cần bổ sung khi bán condotel phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Luật đầu tư quy định doanh nghiệp được phép làm những gì luật không cấm. Như vậy, các căn hộ trong dự án được phép bán, nhưng luật lại chưa bảo vệ được nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ trong dự án này.

Không bàn chuyện chuyển condotel thành nhà ở

Cũng tại hội thảo, các chuyên gia cũng cho rằng, không nên bàn chuyện chuyển đổi căn hộ tại thời điểm này vì có vấn đề nghiêm trọng về luật pháp. TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng Khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế - Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng bản chất condotel ngay từ đầu đã bất cân xứng thông tin giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Bản chất condotel là hợp tác để kinh doanh nhưng đã có nhiều thông tin còn bị ẩn, như kỳ vọng về sở hữu condotel không được đặt ra.

Ông Nghĩa cho rằng, có ba vấn đề cần phải được làm và chấn chỉnh trước khi bàn đến những vấn đề khác.

Đầu tiên là xem xét lại khung pháp lý và truyền thông rõ ràng, tường tận đến các thành phần tham gia thị trường, từ môi giới đến người mua và đưa những khung pháp lý này vào giao dịch.

Thứ hai, khẳng định quyền kinh doanh trên căn condotel và tính pháp lý trong quyền góp vốn mua condotel nhưng lại không có quyền mua bán sang tay.

Ông Nghĩa khẳng định, đặc điểm kinh doanh là góp vốn để đầu tư trong tương lai chứ không phải đầu từ tài chính. Condotel chắc chắn phải tồn tại, cần hành lang pháp lý rõ ràng. Đó là chưa nói trong tương lai còn có rất nhiều khái niệm mới xuất hiện.

Thứ ba, bản thân các chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú phải có thương hiệu. Chủ đầu tư phải có năng lực trong việc khai thác dịch vụ lưu trú chứ không chỉ đơn thuần là doanh nghiệp đầu tư bất động sản thuần túy.

Theo ông Nghĩa, nếu chỉ đi thuê đơn vị khai thác vận hành mà vẫn cam kết lợi nhuận 10-12%/năm thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ lỗ, lâu dần dẫn đến mất khả năng chi trả lợi nhuận và tranh chấp sẽ tiếp tục xảy ra.