Nghe qua, đây giống như chiếc “phao cứu sinh” giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính, tạo điều kiện để an cư sớm hơn. Thế nhưng, nếu quan sát kỹ hơn, ta sẽ thấy chính sách này tiềm ẩn không ít mặt trái, có nguy cơ biến thành công cụ cho giới đầu cơ gom hàng, tạo sóng ảo và đẩy rủi ro lên vai số đông.

Dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản

Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), trong bảy tháng đầu năm 2025, tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, với dư nợ lên tới 3,18 triệu tỷ đồng, tương đương 18,5% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng.

Dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản trong khi sản xuất và thương mại vẫn ì ạch, nguyên nhân là vì khu vực doanh nghiệp khó hấp thụ vốn do chi phí cao và sức mua yếu, trong khi nhiều dự án bất động sản vừa được gỡ vướng pháp lý lại cần vốn triển khai. Bối cảnh này khiến các chính sách ưu đãi tài chính của chủ đầu tư trở thành chất xúc tác, hút thêm dòng tiền đầu cơ đổ vào thị trường.

Miễn lãi - ân hạn gốc: cơ chế và tác động thực tế

Cơ chế miễn lãi và ân hạn gốc thường được thiết kế khá “hào phóng”. Người mua chỉ cần thanh toán trước 10–30% giá trị căn hộ, phần còn lại ngân hàng cho vay và chưa phải trả gốc hay lãi trong vòng từ một đến năm năm.

Ví dụ, với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, vốn bỏ ra ban đầu chỉ khoảng 600-900 triệu. Nếu giá tăng 15-20% trong vòng 18 tháng, tương đương thêm 450–600 triệu đồng, thì mức lợi nhuận gần như ngang bằng 50-70% vốn tự có. Trong suốt thời gian đó, nhà đầu tư chưa phải trả bất cứ đồng gốc hay lãi nào. Đây chính là mảnh đất màu mỡ cho giới đầu cơ tận dụng đòn bẩy tài chính, ôm hàng số lượng lớn mà không cần nhiều vốn tự có.

Khi những “cá mập” nhập cuộc, thị trường dễ rơi vào trạng thái méo mó. Việc một nhóm nhỏ nhà đầu tư ôm hàng chục, thậm chí hàng trăm sản phẩm khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm giả tạo. Người mua thật, lo sợ lỡ cơ hội, lại lao vào mua bằng mọi giá. Tâm lý bầy đàn kết hợp với sóng giá được thổi phồng dễ dàng tạo ra một mặt bằng giá mới cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Điều nguy hiểm nằm ở chỗ, sau giai đoạn ưu đãi, khi gốc và lãi đồng loạt đến hạn, áp lực tài chính lập tức dồn xuống. Nhà đầu tư lớn có thể chấp nhận cắt lỗ hoặc chờ thêm, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua để ở dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Ai hưởng lợi, ai chịu rủi ro?

Người hưởng lợi nhiều nhất từ chính sách ưu đãi tài chính là giới đầu cơ có tiềm lực, trong khi rủi ro lại dồn về phía người mua ở thực và hệ thống ngân hàng. Người dân buộc phải mua nhà với mức giá đã bị đẩy cao, và sau giai đoạn ân hạn sẽ phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn.

Ngân hàng, dù hưởng lợi trước mắt từ tăng trưởng tín dụng, vẫn tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu nếu thị trường đảo chiều. Ở tầm vĩ mô, việc dòng vốn ồ ạt chảy vào bất động sản cũng đồng nghĩa với vốn cho sản xuất và thương mại bị rút cạn, tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế.

Bài học từ nhiều thị trường quốc tế cho thấy, những chính sách tài chính dễ dãi có thể nuôi dưỡng bong bóng bất động sản và gây ra hệ lụy lâu dài. Trung Quốc là ví dụ điển hình với khủng hoảng Evergrande khi đòn bẩy tín dụng được sử dụng tràn lan. Việt Nam, nếu không cẩn trọng, hoàn toàn có thể lặp lại kịch bản “bong bóng - vỡ bong bóng” như giai đoạn 2007–2011 hay gần đây là 2021–2022.

Miễn lãi và ân hạn gốc, về bản chất, có thể là cây cầu tài chính giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Nhưng nếu thiếu cơ chế kiểm soát, chính sách này sẽ trở thành công cụ để một nhóm nhỏ thao túng thị trường, tạo sóng ảo và đẩy rủi ro sang số đông.

Để tránh bi kịch lặp lại, cần những “van an toàn” như giới hạn số sản phẩm được hưởng ưu đãi trên mỗi cá nhân, áp dụng cơ chế xác minh để ưu tiên người mua ở thực, và đánh thuế cao hơn đối với giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ. Đồng thời, hệ thống ngân hàng cần giám sát chặt chẽ tín dụng chảy vào bất động sản để bảo đảm tính bền vững.

Chỉ khi được kiểm soát chặt, chính sách miễn lãi – ân hạn gốc mới thực sự trở thành giải pháp hỗ trợ người dân an cư, thay vì biến thị trường bất động sản thành một “sòng bạc tài chính” cho một nhóm nhỏ hưởng lợi.