Điều này có nghĩa là gì? Nghĩa là một số khu vực vốn đã thấp nay càng thấp hơn, nguy cơ ngập lụt ngày càng trầm trọng. Cộng hưởng với triều cường, mưa lớn và biến đổi khí hậu, không khó để hình dung trong 10–20 năm tới, một phần TP.HCM có thể đối diện cảnh “sống chung với nước” quanh năm. Theo thống kê, đến tháng 5/2024, diện tích vùng sụt lún ở TP.HCM đã gần 7.200 ha, tập trung nhiều ở các quận, huyện ven sông, kênh rạch.
Nguyên nhân được chỉ ra là sự kết hợp của nhiều yếu tố: nền địa chất yếu vốn có, hạ tầng giao thông quá tải với xe trọng tải lớn, tốc độ đô thị hóa quá nhanh với hàng loạt dự án cao tầng, cùng với lịch sử khai thác nước ngầm quá mức trước năm 2010. Dù tốc độ lún đã giảm nhẹ nhờ hạn chế khai thác nước ngầm, nhưng thực tế vẫn là thành phố đang lún nhanh hơn tốc độ biển dâng – một cảnh báo không thể xem nhẹ.
Vậy, trong bối cảnh này, những quyết định mua nhà, mua đất có cần thay đổi?
Nhà đầu tư thường ưu tiên vị trí, tiềm năng tăng giá, nhưng đã đến lúc phải đặt thêm câu hỏi: liệu tài sản của mình có “chìm” cùng thành phố trong tương lai? Một lô đất mặt tiền tại vùng trũng hôm nay có thể bán được giá cao, nhưng nếu 10 năm sau khu vực này thường xuyên bị ngập sâu, giá trị thực tế sẽ ra sao? Người mua để ở cũng cần cân nhắc: liệu có nên đánh đổi một căn nhà phố ở khu đất thấp để lấy cảm giác “sở hữu đất”, hay cân nhắc chung cư cao tầng ở vị trí cao ráo, hạ tầng chống ngập tốt?
Giới chuyên môn khuyến nghị TP.HCM cần sớm thiết lập hệ thống giám sát sụt lún thường xuyên, kết hợp mô phỏng tác động của quy hoạch đô thị, giao thông, xây dựng để có giải pháp kịp thời. Tuy nhiên, đây là bài toán dài hạn và cần thời gian để phát huy hiệu quả. Trong khi chờ đợi, thị trường bất động sản có lẽ phải tự điều chỉnh bằng cách đưa yếu tố rủi ro sụt lún, ngập lụt vào định giá.
Câu hỏi đặt ra là: Liệu đã đến lúc thị trường phải “định giá lại” toàn bộ khu vực trũng thấp ở TP.HCM, thay vì tiếp tục đẩy giá lên mà bỏ qua rủi ro môi trường? Câu trả lời có thể gây tranh cãi, nhưng rõ ràng người mua, nhà đầu tư và cả chính quyền đều cần đối diện với thực tế: một thành phố đang chìm dần, và tài sản gắn liền với đất cũng sẽ chịu chung số phận nếu chúng ta không tính trước.