Một con số khiến mình không khỏi giật mình: nền đất của thành phố đã lún tích lũy khoảng 1 mét kể từ năm 1990 đến nay. Tốc độ lún trung bình hiện ở mức 2–5 cm/năm, nhưng ở những khu vực tập trung nhiều công trình thương mại, con số này lên tới 7–8 cm/năm, nhanh gấp đôi so với tốc độ mực nước biển dâng.
Nếu nhìn vào bản đồ, bạn sẽ thấy diện tích vùng sụt lún ở TP.HCM đã gần 7.200 ha, chủ yếu nằm ở các quận huyện ven sông, kênh rạch. Khi cộng thêm yếu tố triều cường, mưa lớn và biến đổi khí hậu, nguy cơ nhiều khu vực sẽ bị ngập quanh năm trong 10–20 năm tới là hoàn toàn có thật.
Điều này đặt ra một câu hỏi quan trọng cho người mua nhà, nhà đầu tư: chúng ta có đang định giá đúng bất động sản ở những khu vực này, hay đang bỏ qua một rủi ro môi trường quá lớn?
Sụt lún không còn là câu chuyện xa xôi
Nhiều người vẫn nghĩ sụt lún chỉ là vấn đề kỹ thuật, thuộc về trách nhiệm của chính quyền. Nhưng thực tế, nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản. Một căn nhà mặt tiền ở vùng trũng hôm nay có thể được trả giá cao, nhưng nếu 10 năm sau khu vực này ngập nước triền miên, chi phí nâng nền, chống ngập tăng cao, ai sẽ là người mua tiếp theo?
Các chuyên gia đã nhiều lần nhấn mạnh: sụt lún là quá trình âm thầm nhưng dai dẳng, kéo theo nguy cơ phá hủy hạ tầng, làm giảm tuổi thọ công trình, và làm chi phí duy tu đô thị đội lên hàng nghìn tỷ mỗi năm. Nếu không tính đến yếu tố này, người mua nhà rất dễ “mua hớ”, thậm chí mất giá trị tài sản trong dài hạn.
Chiến lược chọn nhà đất an toàn cho 10 năm tới
Nguy cơ là có thật, nhưng không có nghĩa là chúng ta ngừng mua nhà hay đầu tư bất động sản. Vấn đề là phải mua thông minh hơn, có tầm nhìn dài hạn. Dưới đây là một số chiến lược thực tế:
1. Ưu tiên khu vực cao ráo, địa chất ổn định
Hãy tìm hiểu bản đồ ngập lụt, dữ liệu sụt lún trước khi quyết định. Những khu vực có cao độ tự nhiên tốt, hạ tầng thoát nước hoàn thiện như một phần của quận 9, TP.Thủ Đức, quận 12, Gò Vấp thường ít bị ảnh hưởng hơn so với các vùng trũng Nhà Bè, Bình Chánh, quận 7, quận 8.
2. Cân nhắc chung cư cao tầng ở vị trí chống ngập tốt
Chung cư ở cao độ chuẩn, có hạ tầng chống ngập, bãi xe trên cao sẽ giúp bạn giảm rủi ro hư hỏng tài sản, nhất là ô tô, đồ nội thất. Dù phí dịch vụ cao hơn, nhưng đây là khoản đầu tư “mua sự an tâm” cho 10–20 năm tới.
3. Kiểm tra kỹ cao độ và phương án thoát nước của dự án
Nếu mua đất nền hoặc nhà phố, đừng ngại hỏi cao độ so với mực nước triều, hệ thống thoát nước xung quanh, và giải pháp chống lún – chống ngập mà chủ đầu tư đã triển khai. Dự án càng minh bạch, hồ sơ ĐTM càng rõ ràng, rủi ro càng thấp.
4. Dự trù chi phí bảo vệ tài sản
Nếu vẫn chọn nhà ở vùng trũng, hãy chuẩn bị ngân sách để nâng nền, chống thấm, hoặc lắp bơm thoát nước mini. Đây là cách bảo vệ giá trị tài sản về lâu dài và giúp nhà bạn dễ bán hơn trong tương lai.
5. Phân tán rủi ro trong danh mục đầu tư
Nếu đầu tư bất động sản, đừng “tất tay” vào một khu vực. Hãy phân bổ vốn vào cả khu vực trũng có tiềm năng tăng giá ngắn hạn lẫn khu vực cao ráo, an toàn để giảm thiểu rủi ro tổng thể.
Đã đến lúc tính rủi ro môi trường vào giá nhà
TP.HCM đang đặt mục tiêu trở thành đô thị thông minh vào năm 2025, với hệ thống giám sát sụt lún và dự báo ngập lụt hiện đại. Nhưng đây là bài toán dài hạn, và không thể kỳ vọng chỉ trong vài năm là giải quyết xong.
Vì thế, người mua nhà cần chủ động bảo vệ mình. Đừng chỉ hỏi về tiện ích, giao thông, tiềm năng tăng giá, hãy hỏi cả về cao độ, hệ thống thoát nước, giải pháp chống lún. Đây mới là yếu tố giúp bất động sản giữ giá trị thật sự trong 10–20 năm tới.
Bởi trong một thành phố đang “chìm dần”, người biết mua thông minh hôm nay sẽ là người bảo vệ được khối tài sản lớn nhất của mình ngày mai.