Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 7/2025, cả nước có 692 dự án đang triển khai, quy mô hơn 633.000 căn. Chỉ riêng 7 tháng đầu năm, 36.862 căn đã hoàn thành – tức mới qua nửa năm mà đã vượt hơn 80% so với cả năm ngoái, gấp 7 lần so với năm 2022. Nghe qua thì đúng là “tăng tốc thần kỳ”.
Cú hích lớn nhất đến từ Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030. Kế hoạch này được ví như một chiến dịch “trồng cây 10 năm” nhưng phiên bản xây nhà, với mục tiêu không chỉ cung cấp chỗ ở cho người thu nhập thấp mà còn kéo lại sự cân bằng cho thị trường bất động sản vốn lâu nay chỉ toàn thấy penthouse, biệt thự nghỉ dưỡng và “tổ ong chung cư” giá trên trời.
Khi thị trường “nghèo” cung nhưng “giàu” cầu
Theo Viện VARS IRE, trước năm 2023, thị trường nhà ở xã hội luôn trong tình trạng “cung thì nhỏ giọt, cầu thì đại dương”. Người có nhu cầu thì chật như nêm, còn nguồn cung lại lèo tèo vài nghìn căn mỗi năm. Thế nên việc tăng tốc trong 3 năm gần đây thực sự thắp lên hy vọng: 100.000 căn trong năm 2025 có thể không còn là giấc mơ viển vông.
Nhà ở xã hội không đơn giản chỉ là xây nhiều là xong. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã chỉ ra một loạt “nút thắt cổ chai” mà nếu không gỡ thì nguồn cung dù có tăng vẫn… khó ở.
Rào cản thứ nhất: Đất đâu mà cắm?
Nghe “1 triệu căn” thì tưởng tượng như đang rải hoa ở khắp nơi. Nhưng thực tế, nhiều địa phương vẫn bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở những vùng “có cũng như không”: xa trung tâm, hạ tầng yếu, thiếu trường học, bệnh viện, chợ búa, thậm chí việc làm cũng chẳng có. Người dân muốn tiết kiệm tiền thuê nhà, cuối cùng lại phải chi gấp đôi cho chi phí đi lại. Chủ đầu tư thì xây xong nhìn cũng… rầu rĩ vì chẳng ai muốn mua. Thế thì gọi là nhà ở xã hội, nhưng lại thành nhà “xa hội”.
Rào cản thứ hai: Ai cũng có nghĩa vụ, nhưng làm hay không thì… chưa rõ
Theo luật, các dự án thương mại hoặc khu đô thị từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội. Nghe thì rất hợp lý, nhưng thực tế có bao nhiêu ông chủ dự án thực hiện, bao nhiêu người nộp tiền thay thế, bao nhiêu quỹ đất bị “hoán đổi”? Hiện tại vẫn chẳng có dữ liệu minh bạch. Người mua nhà chỉ biết cười trừ, vì điều này giống như bài kiểm tra mà không ai công bố đáp án, thầy cô thì bảo học sinh đã làm bài, còn học sinh thì chưa chắc đã cầm bút.
Rào cản thứ ba: Nhu cầu thì có, nhưng sản phẩm lại “không cùng tần số”
Thực tế, nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán nhưng rơi vào cảnh ế ẩm. Nghe vô lý nhưng lại có lý: sản phẩm thì xa trung tâm, diện tích bất hợp lý, thiết kế “thiếu tinh tế”. Người có nhu cầu thực sự thì lắc đầu, trong khi nhà vẫn bỏ trống. Nói cho văn vẻ thì “thiếu đồng bộ trong khảo sát nhu cầu và thiết kế sản phẩm”, còn nói nôm na là xây xong rồi mà chẳng ai muốn ở.
Rào cản thứ tư: Đầu cơ trá hình
Nhà ở xã hội vốn dành cho người khó khăn, nhưng một số “anh hùng bàn phím” lại tranh thủ mua để cho thuê, đầu cơ hoặc chuyển nhượng trái phép. Thế là thị trường méo mó, người thực sự cần thì không mua nổi, trong khi kẻ chẳng cần lại sở hữu vài căn. Tình trạng này giống như suất cơm từ thiện mà bị mấy ông nhà giàu chen ngang lấy về… cho thú cưng ăn.
Một triệu căn – còn lại bao nhiêu câu hỏi?
Không thể phủ nhận, tốc độ triển khai nhà ở xã hội hiện nay là bước tiến lớn, tạo ra niềm tin cho hàng triệu lao động có thu nhập thấp. Nhưng đi cùng với đó vẫn là hàng loạt dấu hỏi:
- Quỹ đất liệu có nằm ở vị trí người dân muốn sống hay chỉ để “đánh dấu có làm”?
- Quy định 20% quỹ đất trong dự án thương mại có thực sự được giám sát hay chỉ là câu chữ trên giấy?
- Cơ chế nào để ngăn đầu cơ, đảm bảo nhà đến đúng tay người cần?
Đề án này là một nỗ lực đáng khen, nhưng để người dân thực sự hạnh phúc khi nhận chìa khóa nhà, các cơ quan chức năng cần mạnh tay hơn trong việc quy hoạch hợp lý, giám sát minh bạch và xử lý triệt để tình trạng đầu cơ. Khi ấy, “nhà ở xã hội” mới thực sự mang đúng nghĩa là chỗ ở cho xã hội.