Theo một báo cáo của Biggee, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng giá căn hộ trung bình tiếp tục tăng đồng loạt. Khánh Hòa tăng gần 17%, Hà Nội tăng gần 12%, TP.HCM tăng gần 8%, Hưng Yên cũng kịp góp mặt với mức tăng hơn 7%.
Điểm đáng chú ý nhất: từ tháng 2/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã chính thức vượt TP.HCM và hiện vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m². Tưởng tượng một căn hộ 70m² thôi, tức đã hơn 4 tỷ đồng, chưa tính nội thất, phí dịch vụ, gửi xe, và những thứ “vui vẻ” khác.
Từ “ao làng” thành “biển lớn”
Có một sự thật nghe hơi nghịch lý: Hà Nội từng là nơi nhiều người lựa chọn vì giá căn hộ thấp hơn TP.HCM, giờ thì đã vượt lên dẫn đầu. Không phải vì thu nhập dân thủ đô tăng chóng mặt, mà vì nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu an cư vẫn bùng nổ. Người có tiền buộc phải lao vào mua, người không đủ tiền thì đành chuyển sang đọc báo cáo thị trường để… cập nhật tình hình.
Ở mức tài chính 3 tỷ, trước đây được coi là “túi tiền rủng rỉnh” thì nay tại Hà Nội chỉ đáp ứng được 12% nhu cầu mua bán.
Nói cách khác, 10 người cầm 3 tỷ đi xem nhà thì chỉ có 1 người may mắn chọn được căn phù hợp, còn 9 người còn lại chỉ được ngắm sa bàn và cầm brochure mang về. Trong khi đó, tại TP.HCM, con số này vẫn ở mức 27% – ít ra vẫn còn cơ hội “chọn lựa” chứ không phải “nhặt sót”.
Căn hộ dưới 2 tỷ – loài động vật sắp tuyệt chủng
Khảo sát từ dữ liệu tin đăng cho thấy căn hộ dưới 2 tỷ gần như biến mất khỏi thị trường Hà Nội. Tỷ trọng giao dịch chỉ còn 2,7%.
Ngay cả tại Hưng Yên, khu vực vệ tinh giáp Hà Nội, vốn được coi là “kho dự trữ căn hộ giá rẻ”, thì số lượng giao dịch dưới 2 tỷ cũng rơi xuống dưới 5%. Tình trạng này giống như đi chợ mà muốn mua gạo 10.000 đồng/kg: người bán sẽ nhìn bạn bằng ánh mắt thương hại, rồi chỉ tay sang kệ “cao cấp” với giá 25.000 đồng/kg.
5 tỷ ở tỉnh lẻ = 50% cơ hội ở Hà Nội
Một điểm thú vị trong báo cáo Biggee là sự phân hóa rõ rệt. Với 5 tỷ, bạn có thể mua gần như bất kỳ căn hộ nào ở Đồng Nai, Bắc Ninh, Bình Dương, Hải Phòng. Nhưng nếu mang số tiền này ra Hà Nội thì cơ hội lựa chọn chưa tới 50%. Nói cách khác, 5 tỷ ở tỉnh lẻ có thể biến bạn thành “người mua nhà hạng VIP”, nhưng ở Hà Nội chỉ mới được xếp vào hàng “tầm trung hơi nhỉnh”.
Điều này cho thấy sự khan hiếm căn hộ phù hợp túi tiền của số đông tại thủ đô đang đẩy thị trường vào thế “leo thang bất tận”. Người muốn ở thực thì hụt hơi, trong khi giới đầu tư lại có thêm lý do để “ôm” hàng.
Căn hộ giá rẻ – đi đâu về đâu?
Một nghịch lý rõ ràng: “phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm tựa của thị trường bất động sản”. Nhưng điểm tựa cho ai? Với mặt bằng giá hiện tại, căn hộ dưới 2 tỷ gần như biến mất, tức “giấc mơ an cư” của người trẻ, lao động phổ thông hay gia đình thu nhập trung bình ngày càng xa vời.
Thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển dần sang phân khúc trung – cao cấp. Điều này nghe thì “sang mồm”, nhưng thực chất lại khiến khoảng cách giàu – nghèo trong việc tiếp cận nhà ở ngày càng rõ rệt. Người giàu thì thêm lựa chọn, người trung lưu trở thành “khách hàng ngoài rìa”, còn người thu nhập thấp thì… thôi, quay về câu chuyện nhà ở xã hội.
Chuẩn bị tài chính – không còn chuyện “tích cóp là đủ”
Chuyên gia thì khuyến cáo: người mua nhà cần chuẩn bị tài chính linh hoạt hơn. Nhưng “linh hoạt” ở đây thực chất nghĩa là phải có thêm nhiều nguồn thu nhập, nhiều kênh vay, nhiều khoản hỗ trợ gia đình, hay nói nôm na: không chỉ làm ngày làm đêm, mà còn phải cầu trời khấn phật cho lãi suất không nhảy múa.
Trong khi đó, các chủ đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn để đưa ra sản phẩm phù hợp. Nhưng nói thật, “phù hợp” với ai? Với mức giá hiện tại, những dự án mới ra mắt thường ngắm tới đối tượng khách hàng có sẵn 4–6 tỷ, còn phân khúc bình dân thì… ai quan tâm?
Kết
Tóm lại, thị trường căn hộ 2025 đúng là đang cho thấy sự “ổn định trong xu hướng tăng giá”. Ổn định theo nghĩa năm nào cũng tăng, tỉnh nào cũng tăng, và người mua thì năm nào cũng thấy “mình chậm mất một bước”. Với tốc độ này, có lẽ vài năm nữa chúng ta sẽ nghe câu cửa miệng mới: “Ngày xưa 60 triệu/m² còn mua được, giờ thì 100 triệu/m² cũng chưa chắc có hàng”.