📉 1. Savills: Chung cư sơ cấp dưới 2 tỷ đồng "gần như biến mất"

Savills Hà Nội vừa có báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2025. Theo đó, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại thị trường này đạt 79 triệu đồng/m2.

Theo bà Đỗ Thu Hằng Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, trong quý1/2025, các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 50% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021.

Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ VNĐ chiếm 50%. Không có căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ. Hiệu ứng giàu có được thể hiện rõ nét khi người mua nhà sẵn sàng hoặc có khả năng đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị cao hơn.

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng – từng là lựa chọn chủ đạo của người mua nhà lần đầu – đang dần biến mất khỏi bản đồ bất động sản đô thị.

Tại TP.HCM, Hà Nội hay các vùng vệ tinh, việc tìm kiếm một căn hộ "vừa túi tiền" đã trở thành cuộc đua... có phần vô vọng. Các dự án hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, đẩy mức giá trung bình mỗi mét vuông lên cao kỷ lục. Hệ quả là những người trẻ, mới lập gia đình hoặc có thu nhập trung bình đang dần bị gạt ra ngoài cuộc chơi.

📌 Góc nhìn cá nhân:

Là người từng lăn lộn để tìm mua căn hộ dưới 2 tỷ vào năm 2020 – tôi chứng kiến rõ sự biến mất dần của phân khúc "có thể với tới" này. Căn hộ từng được rao bán 1,6 tỷ giờ đội giá lên 2,5 – 3 tỷ, dù không có cải tạo gì đáng kể. Tốc độ tăng giá quá nhanh khiến người thu nhập trung bình gần như không còn "đường lùi".

🔍 2. Vì sao căn hộ giá rẻ đang "bốc hơi"?

- Chi phí đầu vào leo thang: Giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công… đồng loạt tăng, khiến các chủ đầu tư khó lòng duy trì mức giá dưới 2 tỷ đồng.

- Quỹ đất eo hẹp: Đặc biệt ở các vị trí thuận tiện, quỹ đất để phát triển nhà ở bình dân ngày càng khan hiếm.

- Pháp lý phức tạp, rườm rà: Các thủ tục kéo dài không chỉ đội chi phí mà còn khiến các nhà phát triển e ngại với dòng sản phẩm lợi nhuận thấp.

- Sức hút từ thị trường cao cấp: Trong khi nhà giá rẻ vướng nhiều rào cản, thì phân khúc trung – cao cấp lại mang về biên lợi nhuận lớn, dễ bán, dễ tiếp cận nhóm khách hàng mạnh tài chính.

🚨 3. Hệ lụy không thể xem nhẹ

- Người mua nhà lần đầu "lỡ nhịp": Giấc mơ sở hữu nhà trở thành điều xa xỉ, buộc nhiều người phải chấp nhận mua nhà sổ chung, vi bằng, nhà trong hẻm không giấy tờ – tiềm ẩn vô vàn rủi ro.

- Gia tăng bất bình đẳng xã hội: Việc an cư – yếu tố nền tảng cho ổn định cuộc sống – giờ đây phụ thuộc phần lớn vào mức thu nhập, gia cảnh, hoặc... may mắn.

- Thị trường méo mó, dễ đầu cơ: Khi nguồn cung thật khan hiếm, cơ hội sẽ rơi vào tay đầu cơ – đẩy giá cao hơn, khiến thị trường bất động sản khó tiếp cận đúng nhu cầu thực.

🛠️ 4. Cần gì để cứu lấy “giấc mơ 2 tỷ”?

- Thúc đẩy nhà ở xã hội & nhà ở vừa túi tiền: Cần chính sách mạnh mẽ hơn để khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp – từ ưu đãi thuế, tín dụng đến thủ tục nhanh gọn.

- Phân bổ lại quỹ đất một cách có chiến lược: Các thành phố cần quy hoạch rõ ràng, ưu tiên dành quỹ đất nhất định cho nhà ở bình dân – tránh dồn hết vào dự án cao cấp.

- Rút ngắn và minh bạch hóa quy trình pháp lý: Cải cách thủ tục là chìa khóa then chốt giúp giảm chi phí thời gian, tạo động lực phát triển sản phẩm giá hợp lý.

- Kiểm soát giá đất, hạn chế đầu cơ: Chính quyền cần có công cụ giám sát giao dịch đất nền, chặn đứng đầu cơ và giữ giá đất ở mức phục vụ nhu cầu thật.

🧭 Kết luận: Đừng để người trẻ "lạc lối" trong giấc mơ an cư

Giấc mơ an cư dưới 2 tỷ không hề viển vông – nó từng là hiện thực cách đây chỉ vài năm. Nhưng với đà tăng giá và sự dịch chuyển cấu trúc thị trường hiện nay, nếu không có những điều chỉnh chính sách kịp thời, chúng ta sẽ chứng kiến thế hệ trẻ sống trọn đời trong thuê mướn hoặc “nhà giấy” đầy rủi ro.

"Phát triển đô thị bền vững không thể chỉ là nhà cao tầng lấp lánh – mà còn là nơi mỗi công dân có thể gọi là tổ ấm."