Chung cư, liền kề, biệt thự, đất nền đồng lòng cùng nhau tăng giá như thể đã hẹn lịch. Còn thu nhập trung bình của người dân thì lặng lẽ đi sau, thong thả như đi dạo bờ hồ. Câu hỏi đặt ra: sự chênh lệch này bảo vệ ai và làm khó ai?

Hãy bắt đầu bằng bức tranh tổng thể. Cả nước hiện có hơn 3000 dự án thương mại, nhà ở xã hội và đất nền với tổng quy mô gần 6 triệu căn. Con số nghe hoành tráng như danh sách phim bom tấn chiếu rạp dịp cuối năm.

Mỗi năm vẫn có hơn nửa triệu giao dịch, đủ để chứng minh thị trường không hề “đóng băng”. Đóng sao nổi khi căn hộ Hà Nội đang ở mức 70-80 triệu/m2 và liền kề biệt thự từ 100-200 triệu/m2. Còn ở TP.HCM, giá căn hộ từ 35 triệu/m2 đã trèo lên hơn 90tr/m2 chỉ trong sáu năm, nhiều dự án thậm chí vượt 120 triệu như một cách chào hỏi với phân khúc hạng sang.

Trong khi đó, thu nhập trung bình mỗi năm tăng khoảng 6-7%. Sau mười năm, tốc độ tăng giá nhà đã vượt gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập. Bức tranh này giống cảnh một người chạy bộ đang cố thở, còn người chạy trước thì cưỡi xe máy. Người trẻ thành thị, dù chăm chỉ thế nào, cũng rất dễ cảm thấy mình bị thị trường bỏ lại phía sau. Giá nhà trở thành nỗi ám ảnh không phải chỉ vì đắt, mà vì tốc độ tăng đắt còn nhanh hơn mọi nỗ lực tiết kiệm của họ.

Điều trớ trêu là chính Bộ Xây dựng thừa nhận giá nhà ở nhiều nơi không phản ánh đúng cung cầu mà bị đẩy lên bởi đầu cơ, bởi tin đồn quy hoạch, bởi tâm lý đám đông.

Một câu thừa nhận nhẹ như gió nhưng đủ khiến hàng triệu người chột dạ: nếu cơ quan quản lý nói giá đang méo mó, tại sao các công cụ siết đầu cơ, đánh thuế sở hữu nhiều nhà đất lại chậm đến vậy? Thị trường cứ thế tăng đều, không cần cố gắng cũng được mười phần trăm mỗi năm, tạo thành vòng xoáy mà người mua chỉ có hai lựa chọn: hoặc chấp nhận đua, hoặc đứng ngoài xem.

Tình hình càng trở nên rõ ràng hơn khi nhìn vào dòng tiền đang chảy vào bất động sản. Dư nợ tín dụng lên tới 4,1 triệu tỷ đồng, trái phiếu bất động sản phát hành gần bốn trăm nghìn tỷ và dòng vốn FDI hơn năm tỷ USD. Hệ thống tài chính vẫn xem bất động sản là điểm đến an toàn, bền vững và đầy tiềm năng. Khi ngân hàng, doanh nghiệp trái phiếu và nhà đầu tư nước ngoài đều rót tiền mạnh như vậy, giá nhà tăng không phải là bất ngờ. Nó là kết quả tất yếu của một cuộc chiến mà người có vốn lớn luôn là người đi đầu trong vòng đua.

Trong khi đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng đóng vai trò “cứu cánh”. Gần 700 dự án với hơn 650 nghìn căn được triển khai, riêng năm nay hoàn thành hơn 100 nghìn căn. Con số này rất đẹp trên giấy tờ nhưng khi đặt cạnh gần 6 triệu căn toàn thị trường thì lại giống như một miếng băng gạc nhỏ dán lên vết thương lớn.

Không phải ai cũng đủ điều kiện, đủ may mắn để được mua nhà ở xã hội và phần đông vẫn phải mua theo mặt bằng giá thương mại bị chi phối bởi đầu cơ và dòng vốn lớn. Nhà ở xã hội giúp ích, nhưng không đủ sức để thay đổi cục diện.

Trước bối cảnh đó, Chính phủ đã yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường trong quý đầu năm 2026, thúc đẩy pháp lý dự án, đặc biệt là các dự án xã hội, đồng thời kiểm soát chi phí và minh bạch hóa thông tin. Đây là những bước đi đúng, nhưng câu hỏi lớn vẫn nằm ở phía sau: nếu dòng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất động sản, nếu thuế với người sở hữu nhiều nhà đất vẫn nhẹ, nếu tâm lý “ôm đất là an toàn” vẫn thống trị thị trường, liệu giá nhà có thực sự được hạ nhiệt hay chỉ tiếp tục tăng đều mười phần trăm một năm và được gọi bằng cái tên dễ chịu hơn như “tăng trưởng ổn định”?

Trên báo cáo, bất động sản Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ với số lượng giao dịch tăng, vốn đổ vào dồi dào, dự án triển khai rầm rộ. Nhưng đối với những cặp vợ chồng đi làm công ăn lương thu nhập ba mươi đến bốn mươi triệu một tháng, bức tranh lại hoàn toàn khác. Họ không quan tâm lắm đến FDI tăng bao nhiêu phần trăm hay trái phiếu phát hành mạnh thế nào. Họ quan tâm cái căn hộ 70 mét vuông hôm qua giá ba tỷ, hôm nay thành bốn tỷ và tương lai có thể là năm tỷ. Họ thấy quãng đường tích lũy cho một mái nhà ngày càng xa và đôi khi ngoài tầm với.

Thị trường đang vận hành rất tốt đối với ngân hàng, đối với chủ đầu tư và đối với những người có vốn mạnh. Nhưng với phần lớn người trẻ đang nuôi ước mơ an cư, họ ngày càng giống những khán giả đứng ngoài sân vận động, nhìn trận đấu diễn ra mà không có cách nào bước vào. Giá nhà tiếp tục leo, còn họ thì tiếp tục chờ, vừa lo lắng vừa bất lực, tự hỏi ai mới là người được bảo vệ trong cuộc chơi này.