Tuy nhiên, nhìn kỹ thì vẫn có ba nguyên nhân rất “đời”, hoàn toàn đủ sức kéo mặt bằng giá lên cao như thang máy giờ cao điểm. Và điều thú vị nhất là ba xu hướng này không hề có dấu hiệu chậm lại trong năm năm tới.

Nguyên nhân đầu tiên nằm ở mức độ khan hiếm. Hà Nội đã đi từ một thành phố rộng rãi thênh thang sang một đô thị nơi mỗi mét vuông trung tâm đều có giá trị ngang… lòng tự trọng.

Tỉ lệ đô thị hóa hiện chỉ mới khoảng 45%, nghe tưởng vẫn còn thoáng, nhưng nhịp tăng dân cư và xu hướng di chuyển vào đô thị lại tạo ra áp lực liên tục. Những căn hộ ở lõi trung tâm ngày càng ít, giống như những chiếc bánh cốm chuẩn vị trong mùa cưới: ai cũng muốn mà số lượng lại có hạn.

Khu vực mở rộng cũng không còn rộng như tên gọi, bởi tốc độ phát triển dự án liên tục khiến những quỹ đất đẹp ngoài rìa thành phố lập tức được lấp đầy. Một bước ngoặt quan trọng là nhu cầu thật của người dân không hề chậm lại, tạo nên tình trạng cầu nhiều hơn cung, và kết quả là bảng giá căn hộ cứ thoải mái leo dốc.

Nguyên nhân thứ hai đến từ sự thay đổi hành vi sống. Có thời điểm người dân thủ đô chỉ cần một nơi “có chỗ ngủ, gần chỗ làm, không dột là được”. Còn bây giờ, quan niệm về nhà ở đã nâng cấp toàn diện. Những giá trị như tiện ích, không gian, cảnh quan, dịch vụ, cộng đồng dân cư và điều kiện sống chất lượng trở thành yếu tố chính khiến người mua thay đổi.

Thay vì tìm một căn nhà thổ cư nhỏ xinh trong ngõ có giá năm đến mười tỷ, nhiều người chọn chuyển sang chung cư để đổi lại môi trường sống đồng bộ và rộng rãi.

Điều này tạo ra sự dịch chuyển mạnh trong nhu cầu, khiến căn hộ trở thành món hàng “được săn đón”, đặc biệt với những dự án có hệ sinh thái đủ đầy. Một nghịch lý nhẹ là càng nhiều người chọn căn hộ, giá căn hộ càng tăng, rồi càng tăng nữa, như thể mọi người đều cố chứng minh rằng nơi ở phải “đáng sống” trước khi “đáng tiền”.

Nguyên nhân thứ ba là câu chuyện về sự trỗi dậy của miền Đông Hà Nội. Kể từ năm 2015, khu vực Long Biên, Gia Lâm và sau đó là vành đai cận đô thị ở Văn Giang – Hưng Yên trở thành một thế lực mới trên bản đồ bất động sản.

Những năm đầu, khu vực này vẫn còn bị nhìn với một chút hoài nghi, kiểu “ở bên kia sông có vui không”. Nhưng theo thời gian, hạ tầng giao thông được nâng cấp mạnh mẽ, quỹ đất rộng, quy hoạch bài bản và những đại dự án liên tục xuất hiện đã khiến vùng Đông trở thành miền đất hứa cho cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở.

Một căn hộ mà trước đây phải cân nhắc nhiều thì bây giờ được xem là cơ hội tốt nhờ nền giá hấp dẫn. Chính sự phát triển đồng bộ này tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho mặt bằng giá chung cư, không chỉ ở Long Biên – Gia Lâm mà lan cả về trung tâm.

Khi ghép ba yếu tố lại, bức tranh hiện tại trở nên rất dễ hiểu. Hà Nội vừa thiếu căn hộ, vừa có sự thay đổi trong hành vi mua, vừa xuất hiện những trung tâm đô thị mới năng động. Thị trường giống như một ván cờ tam giác, nơi mỗi góc đều đẩy giá lên theo cách rất tự nhiên. Không có một lực nào kéo giá xuống đủ mạnh, chỉ có nhiều lực đẩy giá lên dần đều.

Nhìn về năm năm tới, các xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục, thậm chí còn mạnh hơn. Về khan hiếm, tốc độ đô thị hóa thấp hơn nhiều so với các quốc gia phát triển, đồng nghĩa dư địa tăng dân số đô thị vẫn lớn. Tỉ lệ 70 đến 80 phần trăm như các thành phố quốc tế là mục tiêu dài hạn, và trong quá trình tiến tới mức đó, quỹ đất trung tâm chắc chắn trở nên quý như vàng. Tình trạng “đình công” của nguồn cung căn hộ đẹp sẽ không biến mất.

Về hành vi sống, xu hướng chọn không gian rộng rãi, nhiều tiện ích, nhiều cây xanh và dịch vụ tốt đang trở thành chuẩn mực mới. Khi đời sống nâng cao, nhu cầu nâng cấp nơi ở cũng tăng theo. Điều này không chỉ giữ giá ổn định mà còn kéo thị trường đi lên bền bỉ hơn.

Về sự phát triển của vùng Đông, quá trình đô thị hóa ở đây mới chỉ ở giai đoạn giữa. Nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai sẽ khiến khu vực mở rộng nhanh hơn. Khi hạ tầng đồng bộ, giá trị bất động sản sẽ tiếp tục tăng theo quy luật phổ biến: hạ tầng đi trước, giá đi sau.

Vậy thị trường sẽ thế nào? Có thể hình dung giá căn hộ trong năm năm tới không tăng theo kiểu “nhảy cóc” mà theo kiểu “leo thang bền bỉ”. Không bùng nổ đột biến nhưng cũng không dễ hạ nhiệt. Hà Nội sẽ tiếp tục có những khu vực lập đỉnh giá mới, những khu đô thị ven trung tâm trở thành cực tăng giá và nhu cầu mua ở thực vẫn ổn định.

Tóm lại, giá căn hộ Hà Nội mười năm qua không phải tăng cho vui. Đó là kết quả của sự khan hiếm, sự đổi thay trong lối sống và sự mở rộng đô thị phía Đông. Năm năm tới, ba động lực này vẫn tiếp tục hoạt động mạnh mẽ. Muốn giá giảm chỉ giống như mong hè Hà Nội dịu lại giữa tháng sáu: hy vọng thì ai cũng có, còn thực tế lại hay chọn chiều hướng khác.