Kinh nghiệm xương máu của mình cho thấy: Thời điểm để anh em đi săn đất trung tâm ở thị trường thứ cấp, đi "trả giá" một cách sòng phẳng đã thực sự đến rồi.
Đừng nghe ai nói giá đất trung tâm là "bất khả xâm phạm". Hiện tại, ở những khu vực như Cầu Giấy hay Nam Từ Liêm, những lô đất trong ngõ 3m đã bắt đầu xuất hiện những pha chỉnh giá từ 210 triệu/m² xuống còn 180 triệu/m² rồi. Mức giảm khoảng 10-15% là có thật, chứ không phải chuyện nói mồm đâu.
Tại sao lại có chuyện này? Tất cả đều nằm ở quy luật tín dụng và những con số toán học khô khốc mà người ngoài cuộc ít khi nhìn thấy:
Áp lực lãi vay thả nổi: Nhiều người cứ tưởng tiền như "lá mít", nhưng thực tế hiện nay, chỉ cần ăn phải cái lãi thả nổi trên 10% là khối ông bắt đầu "nhả hàng" để cắt lỗ rồi.
Bài toán lướt sóng bằng đòn bẩy: Ở trung tâm Hà Nội thiếu gì người đang ôm đất lướt sóng mà vốn tự có chỉ tầm 30-40%. Khi kẹt hàng, họ buộc phải chỉnh giá sâu để thoát hàng gấp vì áp lực nợ nần.
Thực tế con số: Thử làm một phép tính đơn giản: Một người mua nhà 15 tỷ, vay khoảng 50-70% (tương đương gánh nợ 8-10 tỷ). Trong khi đó, cho thuê lại chỉ thu về khoảng 1% sau khi trừ khấu hao và tiền trống phòng. Cái áp lực phải trả lãi hàng tháng cho khoản nợ 10 tỷ nó khủng khiếp lắm, không đơn giản như "nói mồm" với nhau đâu.
Nhiều người thắc mắc sao không gồng thêm tí nữa? Nhưng bạn hãy nhìn đi: Mua 210 triệu/m² vào đầu năm 2025, nếu vay 70%, thì việc giảm giá xuống 180 triệu để đẩy đi ngay vẫn còn "khôn" hơn là ôm thêm 6 tháng nữa để lãi mẹ đẻ lãi con.
Khi giá trị khoản vay quá lớn, mỗi tháng trôi qua là một lần "đau tim". Với họ, cắt lỗ 15% lúc này chính là một lối thoát.
Giá thị trường thì lúc nào cũng có phần "ảo", nhưng giá cần bán thì lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Anh em nào có sẵn tiền mặt trong tay thời điểm này đúng là "vua". Cứ mạnh dạn mà trả giá, trả được là lộc của anh em.
Thôi thì tin hay không tùy mỗi người, nhưng chỉ những ai đang gánh khoản nợ hàng tỷ đồng trên vai mới hiểu cái áp lực này nó thực tế đến mức nào. Đừng để truyền thông hay những lời hứa hẹn "giá sẽ còn lên nữa" làm mờ mắt. Hãy nhìn vào dòng tiền và lãi suất vay.