🛑 Nguồn cung thì rất nhiều, chỉ có điều… không dành cho người bình thường.

Giai đoạn 2025–2027, hàng chục nghìn căn hộ mới sắp đổ ra thị trường, chủ yếu dồn về khu Đông và vùng ven. Từ đại đô thị cho đến những tổ hợp cả chục tòa tháp, mẫu số chung dễ thấy là giá chào bán đã được đặt ở vị trí… rất cao.

Ở Văn Giang hay sát đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng, giá tin đồn đã tầm 60 triệu đồng/m². Khi mở bán xong thì lại “bất ngờ” nhảy thêm 10–15 triệu như chưa từng tồn tại quy luật trọng lực. Một căn studio nhỏ xíu cũng lên 2,5 tỷ; căn 2 phòng ngủ thì thản nhiên leo qua 4 tỷ như chuyện hiển nhiên.

❌ Nhưng vấn đề không nằm ở số lượng mà nằm ở cái người ta gọi là cơ cấu sản phẩm.

Hầu hết dự án mới đều hướng đến phân khúc cao cấp trở lên, phục vụ nhóm đầu tư hoặc nhóm thu nhập cao. Còn dòng sản phẩm vừa túi tiền, nơi tập trung nhu cầu thật, thì… mất dạng. Căn hộ bình dân chỉ còn lại chủ yếu ở dạng nhà ở xã hội; còn nhà thương mại giá dễ chịu thì khan hiếm đến mức như thể bị tuyệt chủng theo mùa.

👉 Và thế là thị trường rơi vào thế cung cầu lệch nhau như hai người không thèm nhìn mặt.

Giá cao thì hàng nhiều, nhưng khách mua được lại ít. Giá hợp lý thì lại… không có hàng. Khi giá thứ cấp vọt xa thu nhập trung bình, người mua ở thực chỉ biết đứng ngoài xem diễn, còn nhà đầu tư thì cũng phải tính kỹ hơn vì nỗi lo bão hòa.

‼️ Nhiều chuyên gia cảnh báo rằng nếu giá cứ neo cao trong khi nhu cầu thật không theo kịp, thị trường hoàn toàn có thể thừa cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, y hệt những chu kỳ đã từng diễn ra: đầu cơ hưng phấn ở đầu, rồi lặng im như chưa từng xuất hiện.

Nếu muốn thị trường vận hành đúng nghĩa, không chỉ cần thêm dự án, mà cần đưa nhà ở vừa túi tiền trở lại trung tâm cuộc chơi. Bởi vì không phải người dân không muốn mua, mà là không thể mua.

Còn nếu vẫn kiên trì “đẻ” thêm những sản phẩm mà phần đông chỉ có thể đứng nhìn, thì thôi… các bác đầu cơ cứ tự mua qua bán lại cho nhau vậy. Người ở thực xin phép ngồi ngoài trận chiến, nhâm nhi cốc trà đá và chờ “thời” tốt hơn.

Thực tế, tâm lý “đứng ngoài thị trường” của người mua ở thực không phải vì họ không muốn sở hữu một chỗ chui ra chui vào, mà vì bài toán tài chính ngày càng giống một trò chơi thử trí tuệ siêu cấp. Lương tăng nhỏ giọt, còn giá nhà thì nhảy vọt như được lập trình sẵn. Một gia đình trẻ tích góp 10 năm được vài trăm triệu, vừa mừng xong thì nhận ra giá căn mình nhắm từ năm ngoái đã tăng thêm… vài trăm triệu nữa.

Nên bảo họ “phải mạnh dạn xuống tiền” nghe cũng hay, nhưng ví tiền thì lại không cho phép. Muốn tạo lập chỗ ở bền vững cho số đông, thị trường cần những sản phẩm thực sự vừa túi tiền, chứ không phải những lời khuyên mang tính… động viên tinh thần. Bởi vì ai cũng muốn ổn định, chỉ có điều ổn định thời nay đòi hỏi một thứ xa xỉ hơn cả chung cư cao cấp: giá nhà biết điều.