Thế nhưng, các báo cáo mới nhất bước sang 2026 lại giống như một gáo nước lạnh dội thẳng vào giấc mơ đó. Không phải nước ấm, mà là nước đá, loại làm đông luôn niềm hy vọng “chung cư phải giảm”.

Câu chuyện bắt đầu từ Hội nghị Bất động sản Việt Nam VRES cuối năm 2025. Hầu như tất cả chuyên gia đều gật đầu với nhau rằng chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn là hai phân khúc hút khách nhất 2026. Hơn nữa, mọi kịch bản giảm giá đều bị đặt sang lề. Chung cư được dự báo tăng tới bốn mươi hai phần trăm về lượng giao dịch, nhà phố và thổ cư tăng ba mươi mốt phần trăm ngay trong nửa đầu năm. Những con số này nghe như bản tin vui đối với người đã có nhà, nhưng lại là tin buồn đối với những ai vẫn đặt báo thức mỗi quý với hy vọng giá “tụt thêm chút nữa”.

Tại Hà Nội, bức tranh càng rõ rệt hơn. Nguồn cung mới không đổ vào lõi trung tâm nữa mà dồn theo các trục vành đai, đặc biệt vành đai 3, nơi hạ tầng hoàn thiện nhanh như tốc độ mọc thêm một quán cà phê. Mặt bằng giá cuối 2025 đã đứng ở mức khiến nhiều người phải mất ngủ: vành đai 1 từ 100-132tr/m2, vành đai 2 từ 78-123tr/m2, vành đai 3 từ 74-116tr/m2. Chưa kể vài dự án hạng sang còn chào bán quanh mức 180-210tr/m2. Mỗi khi có một dự án “siêu sang” mới xuất hiện, mặt bằng giá chung cư lại tăng thêm một nấc, và người thu nhập trung bình đứng cách giấc mơ an cư thêm một quãng.

Khảo sát cho năm 2026 càng khiến mọi thứ trở nên thẳng thắn hơn. 44%dự đoán giá tăng nhẹ, mười bảy phần trăm nghĩ tăng mạnh, 27% tin giá giữ ổn định và chỉ 13% nghĩ giảm. Nghĩa là gần như toàn bộ những người am hiểu thị trường không hề mong đợi kịch bản chung cư giảm sâu. Trong khi đó, trên mạng xã hội, bình luận kiểu “cứ chờ đi, chắc chắn giá phải sập” vẫn được thả ra vô cùng tự nhiên. Một bên là dữ liệu, một bên là cảm xúc; và hai bên đi hai hướng rất khác nhau.

Giá vẫn tăng dù ai cũng kêu đắt là bởi các lực đẩy cấu trúc không hề nhỏ. Nguồn cung mới chủ yếu rơi vào phân khúc cao cấp; chỉ riêng việc này đã đủ đẩy mặt bằng giá đi lên. Giá đất, chi phí xây dựng và lãi vay đều tăng theo chu kỳ. Hạ tầng mở rộng, từ vành đai tới metro, làm giá ở khu vực hưởng lợi tăng theo phản xạ. Một nhóm nhà đầu tư đã rời đất nền để chuyển qua gom chung cư cho thuê và chờ tăng giá. Nền kinh tế phục hồi khiến dòng tiền quay lại bất động sản như một thói quen khó bỏ. Khi mọi yếu tố đều cùng hướng lên, việc kỳ vọng giá tự nhiên đi xuống giống như mong trời Hà Nội 30 độ giữa tháng 6.

Câu chuyện chờ giảm giá để mua nhà thường được xem là một chiến lược thông minh, nhưng cũng không ít lần biến thành chiếc bẫy tâm lý. Nhiều người giữ tâm thế “để đó đã”, nhưng mỗi năm qua đi, giá lại tạo mặt bằng mới. Câu hỏi đặt ra: thu nhập có chắc tăng nhanh hơn giá chung cư trong ba đến năm năm tới hay không. Nếu giá chỉ tăng nhẹ từ 5-7% mỗi năm, liệu có đủ dũng khí bước vào thị trường hay tiếp tục đợi thêm vài năm nữa. Đến lúc cảm thấy sẵn sàng, mặt bằng giá đã ở một vị trí hoàn toàn khác.

Điều gây tranh cãi nhất nằm ở chỗ: nhiều người không mua được nhà, không phải vì thị trường không bao giờ giảm, mà vì lần nào cũng kỳ vọng sẽ giảm thêm. Mỗi lần chờ là một lần khoảng cách giữa họ và giá thực tế mở rộng. Như thể mỗi người đang chạy bộ trong khi thị trường cưỡi xe máy, kiên trì mãi cũng không thể đuổi kịp.

Cuối cùng, 2026 không phải năm của những giấc mơ chung cư giá rẻ. Nó là năm phơi bày rõ sự khác biệt trong tư duy. Người đã có nhà sẽ tiếp tục hưởng lợi từ đà tăng giá. Người có vốn, hiểu khu vực và nắm được chu kỳ vẫn có thể bước lên con tàu chung cư 2026. Còn một nhóm khác sẽ tiếp tục đứng trước màn hình, theo dõi từng dự án mới, gõ bình luận về “kịch bản giá giảm một nửa” và chờ. Đợi hết năm này sang năm khác.

Giấc mơ chờ giá chung cư giảm không sai. Chỉ có điều, giấc mơ ấy đang chạy ngược với những con số lạnh lùng mà thị trường đưa ra mỗi quý. Nếu vẫn tiếp tục đặt niềm tin vào một cuộc giảm sâu chưa từng có, cũng nên hỏi một câu đơn giản: niềm tin ấy dựa trên dữ liệu, hay chỉ là mong muốn của một người đang đứng ngoài sân vận động, nhìn trận đấu giá ngày càng rời xa tầm tay.