Vì bất động sản vốn chẳng tự nhiên mà tăng hay giảm. Nó đi theo dòng tiền. Ngày xưa tiền rẻ, vay ngân hàng dễ, gửi tiết kiệm lãi thấp. Người người cầm tiền lao vào đất. Người mua để ở có, nhưng người mua để "để đấy", để lướt, để kỳ vọng cũng không ít.
Giờ thì câu chuyện khác rồi.
Lạm phát trên thế giới vẫn chưa phải bài toán đã giải xong. Khi áp lực lạm phát còn đó thì chuyện lãi suất duy trì ở mặt bằng cao trong thời gian dài cũng chẳng có gì quá bất ngờ. Tiền không còn rẻ thì đầu cơ cũng bớt hăng.
Thế nên mình không nghĩ bất động sản sẽ "toang" ngay.
Vì Nhà nước cũng chẳng ai muốn một thị trường trị giá hàng triệu tỷ đồng đổ cái rầm. Ngân hàng đang cho vay bất động sản rất lớn, doanh nghiệp, trái phiếu, người mua nhà... tất cả đều liên quan với nhau. Nếu giá nhà chia đôi chia ba trong vài tháng thì người mất ngủ đầu tiên chưa chắc là dân đầu tư.
Nên nếu có điều chỉnh, theo mình nó sẽ diễn ra kiểu... xì hơi quả bóng, chứ không phải lấy kim chọc nổ.
Giảm từng chút. Thanh khoản yếu dần. Người cần bán thì phải mềm hơn. Người có tiền mặt thì bắt đầu có nhiều lựa chọn hơn. Đó mới là điều mình đang nhìn thấy. Nhưng ở chiều ngược lại, mình cũng không tin vào kịch bản giá sẽ giảm 40-50% trên diện rộng.
Ra ngoài đường là thấy ngay. Rửa xe từ 60 nghìn lên 90 nghìn. Cắt tóc từ 100 nghìn lên 120 nghìn. Phí quản lý nhiều chung cư từ khoảng 15.000 đồng/m² lên hơn 20.000 đồng/m². Lương tối thiểu cũng liên tục điều chỉnh.
Mọi chi phí trong nền kinh tế đều đang tăng. Thế nên kỳ vọng tài sản hữu hình giảm một nửa trong khi mọi thứ xung quanh đều đắt hơn nghe cũng... hơi khó. Thực tế bây giờ mình lại thấy một nghịch lý khá thú vị.
Người bán thì vẫn tiếc giá đỉnh. Người mua thì vẫn chờ đáy. Thành ra thị trường cứ đứng giữa, chẳng ai chịu nhường ai. Còn mình thì nghĩ đơn giản hơn.
Đừng cố đoán đáy. Đáy chỉ rõ khi... nó qua rồi. Nếu mua để ở, có dòng tiền ổn, gặp đúng căn phù hợp với nhu cầu và tài chính thì xuống tiền cũng chẳng sai.
Còn nếu mua chỉ vì nghe một anh môi giới hô: "Anh không cọc hôm nay là cuối năm tăng 20%."
Thì xin lỗi... Mình chỉ biết cười. Thị trường bây giờ không còn là cuộc chơi của mấy câu FOMO nữa. Tiền ngày càng đắt.
Người mua ngày càng tỉnh. Thông tin ngày càng minh bạch. Ai cũng có Google, có dữ liệu, có hàng chục kênh để kiểm chứng. Một câu "sắp tăng" giờ không đủ để người ta móc vài tỷ ra nữa. Và mình cũng có một góc nhìn hơi... bỗ bã.
Buôn đất mười mấy năm qua nhiều người lãi quá nhiều rồi.
Nếu giai đoạn tới lợi nhuận thấp đi, giá hợp lý hơn, người mua ở thật dễ tiếp cận hơn thì cũng là cách thị trường tự cân bằng lại.
Cuối cùng thì nhà sinh ra vẫn để ở trước khi là công cụ đầu tư.
Biết đâu vài năm nữa khi thuế sở hữu bất động sản, thuế tài sản hay các loại chi phí nắm giữ được hoàn thiện hơn, câu chuyện "ôm đất chờ tăng" cũng sẽ không còn dễ như trước.
Vậy nên nếu hỏi mình: Bao giờ xuống tiền? Không phải khi báo chí hô đáy. Không phải khi môi giới hô tăng.
Mà là khi: Đủ tiền. Đủ an toàn tài chính. Và gặp đúng căn khiến mình thấy: "Ừ, sống ở đây được."
Thế là đủ. Còn mọi dự báo khác... Đọc để tham khảo. Đừng đọc để đánh cược cả tương lai của mình.