Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản (BĐS) Q4/2024 của Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM ổn định theo quý với hơn 2,8 triệu m2, đánh dấu mức tăng 5% theo năm. Nguồn cung hạng A và B không đổi theo quý, còn hạng C biến động nhẹ với 3 dự án mới trên thị trường, bù đắp cho hai dự án đóng cửa do chuyển đổi công năng.

Năm 2024, 11 dự án văn phòng mới với 133.000 m2 đã được khai trương tại TP.HCM. Khu vực ngoài trung tâm chiếm 65% nguồn cung mới với 8 dự án, củng cố xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm. Xu hướng này dần rõ ràng kể từ năm 2023, khi nguồn cung ngoài trung tâm lần đầu tiên vượt qua khu vực trung tâm, đạt 51% thị phần.

Trong Q4/2024, công suất tăng 1 điểm phần trăm theo quý lên 89%, được thúc đẩy bởi các giao dịch nhóm ngành Công nghệ thông tin - truyền thông – công nghệ (ICT) và Tài chính - bảo hiểm - bất động sản (FIRE).

Kết quả khảo sát của Savills đối với các giao dịch trong năm 2024 cho thấy nhóm ICT đã vượt qua FIRE để trở thành khách thuê lớn nhất, chiếm 26% diện tích đã thuê.

Các giao dịch này có quy mô lớn với trung bình 1.500 m2 tại Quận 1, Quận 2 và Tân Bình, chủ yếu từ các tập đoàn nước ngoài. Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm dẫn dắt nhu cầu thuê, chiếm 68% tổng diện tích cho thuê trong năm.

Về mức giá, Savills cho biết giá thuê văn phòng trung bình đã liên tục tăng trong 10 năm qua, đạt 816.000 đồng/m2/tháng vào năm 2024. Mức tăng trưởng trung bình là 2-3%/năm ở tất cả các hạng.

Điều này hoàn toàn trái ngược với tình trạng giảm giá thuê trầm trọng của chung cư, shophouse, biệt thự liền kề.

Dữ liệu của VARS chỉ ra đến cuối năm ngoái, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 70 triệu đồng mỗi m2, tăng hơn 35% theo năm. Các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá bán thứ cấp cũng leo thang. So với quý II/2019, chỉ số giá chung cư Hà Nội đã tăng hơn 72%. Chỉ số này phản ánh biến động giá bình quân của tập mẫu 150 dự án được VARS lựa chọn và quan sát.

Giá vốn tăng mạnh ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá thuê của chủ nhà. VARS cho biết các quận trung tâm gần như "vắng bóng" phân khúc chung cư thương mại có giá thuê dưới 10 triệu đồng mỗi m2. Mặt bằng giá thuê căn hộ một phòng ngủ là 10-15 triệu đồng, còn hai phòng ngủ khoảng 15-20 triệu đồng một tháng. Tại các quận, huyện xa trung tâm, giá thuê chung cư trung bình 6,5-15 triệu đồng mỗi tháng, tùy diện tích. Trong khi 5 năm trước, mặt bằng giá thuê khu vực này chỉ khoảng 3-8 triệu đồng.

"Tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm", Hội Môi giới cho biết và nhìn nhận tốc độ tăng giá thuê chỉ gần bằng một nửa đà tăng giá nhà trong năm ngoái.

Tương tự, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy lợi suất cho thuê căn hộ trung bình tại Thủ đô chỉ đạt 3,7% trong năm ngoái, còn TP HCM khoảng 3,6%. Ở quy mô cả nước, trong năm 5 năm qua, giá căn hộ tăng khoảng 59% còn giá thuê chỉ tăng 10-15%, nhiều thời điểm còn giảm sâu 30-40%.

Có vẻ, trong bối cảnh các phân khúc BĐS khác đang lao đao vì dòng tiền thuê không đủ bù lãi vay, thì văn phòng cho thuê vẫn đang là điểm sáng hiếm hoi, vừa giữ được giá trị vừa mang lại lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư.