Nhưng vấn đề là, bất động sản không phải ảnh chụp cận cảnh. Nó là một bức tranh toàn cảnh. Và khi kéo khung hình ra xa hơn một chút, câu chuyện bắt đầu đổi màu.
Nếu nhìn vào các bảng xếp hạng quốc tế về giá bất động sản trung bình của các thành phố lớn trên thế giới, sẽ thấy một điều khá rõ: không có Hà Nội, cũng không có TP.HCM trong top 50. Lý do rất đơn giản nhưng hay bị bỏ qua: người ta xếp hạng theo giá trung bình toàn đô thị, chứ không lấy vài khu lõi đắt nhất ra làm đại diện.
Và chính ở đây, sự khác biệt của bất động sản Việt Nam lộ diện rất rõ.
Ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, giá trung tâm cao thật, vùng ven rẻ hơn thật, nhưng khoảng cách giữa hai bên không quá “phi nhân tính”. Đi từ lõi ra ngoài, giá giảm dần, giống như dốc thoải. Còn ở Hà Nội hay TP.HCM, cảm giác lại giống một cái vách đá. Trung tâm thì cao vút, vùng ven thì thấp hẳn xuống, có nơi chênh nhau hàng chục, thậm chí hàng trăm lần.
Sự chênh lệch cực mạnh này tạo ra một nghịch lý thú vị. Nhìn vào trung tâm thì thấy đắt ngang, thậm chí vượt nhiều thành phố lớn trên thế giới. Nhưng tính trung bình toàn đô thị, giá vẫn còn khá thấp. Và chính cái “độ lệch” này mới là thứ đáng nói, chứ không phải con số giá ở một vài khu phố vàng.
Nếu nhìn theo cấu trúc, bất động sản Việt Nam hiện nay giống một cơ thể đang lớn nhanh. Phần trung tâm giống như người đã trưởng thành, xương cốt cứng cáp, tăng chậm nhưng bền. Còn vùng ven giống tuổi dậy thì, tay chân dài ra từng ngày, tăng nhanh, nhưng chưa ổn định hình hài.
Trong lịch sử phát triển đô thị trên thế giới, giai đoạn bất động sản vùng ven tăng mạnh nhất thường rơi vào lúc tỷ lệ đô thị hóa đi từ khoảng 40% lên 80%. Đây là giai đoạn thành phố phình ra, hạ tầng kéo theo, dân cư dạt dần khỏi lõi, và đất đai bắt đầu đổi vai.
Việt Nam hiện nay đang ở đâu? Khoảng 45% đô thị hóa. Nghĩa là mới bước vào đoạn giữa của chu kỳ, chứ chưa phải giai đoạn cuối như Nhật Bản, Hàn Quốc hay nhiều nước châu Âu. Những nơi mà đô thị đã “đầy”, tăng trưởng chậm lại, và bất động sản chủ yếu mang tính giữ giá hơn là bứt phá.
Chưa kể, còn một khác biệt rất lớn mà nhiều người hay bỏ qua: bản chất tài sản. Ở nhiều quốc gia phát triển, bất động sản chịu thuế thừa kế cao, truyền từ đời này sang đời khác là giá trị bị bào mòn dần. Nhiều dự án chỉ có thời hạn sử dụng 50–70 năm, hết vòng đời là quay về gần con số không. Khi đó, nhà đất giống một loại tiêu sản có thời gian sử dụng, hơn là tài sản tích lũy lâu dài.
Còn ở Việt Nam, đất ở vẫn có thời hạn sử dụng lâu dài, khả năng tích lũy qua nhiều thế hệ vẫn còn nguyên. Cùng gọi là bất động sản, nhưng bản chất tài sản khác nhau một trời một vực. So sánh giá mà không so bản chất, rất dễ rơi vào cảm giác “đắt quá rồi” mà quên mất mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ.
Thế nên, câu hỏi cuối cùng không nên là “đắt hay rẻ”, mà là đắt ở đâu, đắt theo cảm giác hay theo trung bình, và quan trọng nhất là đang ở đoạn nào của dòng chảy đô thị hóa. Nhiều người nhìn vài mảnh đất lõi rồi kết luận cả thành phố đã hết cửa. Nhưng nếu nhìn toàn cảnh, Hà Nội và TP.HCM vẫn là những đô thị mà trung tâm sinh ra để giữ giá trị, còn vùng ven sinh ra để mở biên độ tăng trưởng.
Bất động sản cũng giống cuộc đời vậy. Có thứ sinh ra để giữ, có thứ sinh ra để lớn. Nhìn nhầm vai thì dễ đứng sai chỗ. Nhìn đúng nhịp thì mới hiểu vì sao có người kiên nhẫn chờ đợi, còn có người chọn đi trước một bước. Quan trọng không phải mình đứng ở đâu trên bản đồ, mà là mình đang đứng ở đoạn nào của dòng chảy.