Từ quán cà phê đến diễn đàn mạng xã hội, từ câu chuyện bàn nhậu đến hội nghị chuyên đề, đầu cơ luôn xuất hiện như kẻ phản diện chính: gom hàng, thổi giá, khiến người trẻ mãi không mua nổi nhà.

Nghe thì hợp lý. Nhưng nếu giá nhà chỉ tăng vì đầu cơ, thì câu hỏi đặt ra là: tại sao đầu cơ xuất hiện ở hầu hết các thị trường, nhưng không phải nơi nào giá nhà cũng vượt xa thu nhập như hiện nay?

Thực tế, đầu cơ giống như… gia vị cay. Có thì nóng hơn, không có thì vẫn nóng nếu bản thân nồi lẩu đã sôi. Và thị trường nhà ở Việt Nam nhiều năm qua rõ ràng đang ở trạng thái sôi sùng sục vì những nguyên nhân mang tính cấu trúc.

Đi một vòng các dự án mở bán tại Hà Nội hay TP.HCM vài năm gần đây sẽ thấy một hiện tượng khá thú vị: căn hộ được gọi là “phổ biến” đã tiệm cận, thậm chí vượt mốc 100 triệu đồng/m².

Không cần vào trung tâm, không cần view sông hay tiện ích năm sao, chỉ cần có tên quận là giá đã ở mức khiến người mua phải hít thở sâu trước khi mở bảng giá.

Với mặt bằng này, một căn hộ nhỏ cũng nhanh chóng chạm ngưỡng 4–5 tỷ đồng. Đây là con số không quá xa lạ với nhà đầu tư, nhưng lại nằm ngoài tầm với của phần lớn người trẻ có thu nhập ổn định. Lúc này, dù có hay không có đầu cơ, câu chuyện an cư đã tự trở nên khó khăn.

🧐Vấn đề cốt lõi nằm ở sự lệch pha kéo dài giữa cung và cầu.

Trong nhiều năm, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Nhà ở vừa túi tiền, từng là trụ cột của thị trường đô thị, nay gần như biến mất khỏi các bảng chào bán chính thức.

Người mua ở thực bị đặt vào thế tiến thoái lưỡng nan: hoặc chấp nhận giá cao hơn khả năng chi trả, hoặc tiếp tục thuê nhà và chờ đợi một cơ hội ngày càng mơ hồ.

Khi cầu ở thực không được đáp ứng, giá tăng không phải hiện tượng bất thường, mà là hệ quả tất yếu. Đầu cơ, nếu có, chỉ đóng vai trò khuếch đại quá trình ấy, giống như gió thổi thêm vào ngọn lửa đã cháy sẵn.

Chưa kể, chi phí phát triển dự án ngày càng phình to. Giá đất đầu vào cao, thủ tục pháp lý kéo dài, chi phí vốn lớn, yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng ngày càng khắt khe.

Trong bối cảnh đó, việc doanh nghiệp ưu tiên làm phân khúc cao để đảm bảo biên lợi nhuận là lựa chọn mang tính kinh tế, không hẳn là âm mưu đẩy người trẻ ra khỏi giấc mơ mua nhà.

Ở chiều ngược lại, chính sách thuế và công cụ điều tiết đầu cơ vẫn còn khá hạn chế. Việc đánh thuế sở hữu nhiều bất động sản, thuế bỏ hoang hay thuế lướt sóng chưa đủ mạnh để tạo khác biệt rõ rệt. Khi chi phí nắm giữ thấp, đầu cơ đương nhiên tồn tại. Nhưng cần nhìn thẳng rằng, nếu thị trường có đủ nhà ở vừa túi tiền, đầu cơ cũng khó mà thao túng giá theo cách hiện nay.

Một điểm ít được nhắc tới là tâm lý xã hội. Trong bối cảnh lạm phát tài sản diễn ra trên nhiều kênh, bất động sản vẫn được xem là nơi trú ẩn an toàn. Khi niềm tin vào các kênh khác chưa đủ mạnh, dòng tiền tiếp tục đổ vào nhà đất, kể cả từ những người không có nhu cầu ở thực. Đây là phản ứng tự nhiên của thị trường, không phải hành vi cá biệt của một nhóm người.

Vì vậy, việc quy toàn bộ trách nhiệm cho đầu cơ có phần giống như trách… người chen hàng trong khi cửa hàng chỉ mở đúng một quầy thanh toán. Chen lấn là có thật, nhưng nguyên nhân sâu xa nằm ở cách tổ chức cuộc chơi.

Muốn giá nhà hạ nhiệt, không thể chỉ nhắm vào đầu cơ như một “tội đồ” duy nhất. Bài toán cần lời giải đồng bộ hơn: tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, cải cách thủ tục pháp lý để dự án ra hàng đúng tiến độ, điều tiết thuế hiệu quả hơn và quan trọng nhất là chấp nhận thực tế rằng nhà ở không thể chỉ được xem như một tài sản đầu tư.

Khi cung – cầu trở về trạng thái cân bằng hơn, đầu cơ tự khắc sẽ bớt đất diễn. Còn nếu thị trường vẫn thiếu nhà cho người ở thực, thì dù có gọi tên ai đi nữa, giá nhà vẫn sẽ tiếp tục leo thang rất đều, rất bền bỉ, và rất khó chịu với người trẻ.