Cảm giác đó không sai. Nhưng chỉ đúng nếu nhìn bất động sản bằng cảm giác.

Còn nếu nhìn bằng cấu trúc, câu chuyện lại khác khá nhiều.

Thực tế là trong các bảng xếp hạng khoảng 50 thành phố có giá bất động sản trung bình cao nhất thế giới, không có thành phố nào của Việt Nam xuất hiện. Không phải vì Việt Nam rẻ, mà vì cách đo hoàn toàn khác. Người ta xếp hạng dựa trên giá trung bình toàn đô thị, chứ không phải lấy vài khu đắt nhất rồi nhân lên làm đại diện.

Và đây chính là chỗ dễ gây hiểu nhầm nhất.

Ở nhiều thành phố lớn trên thế giới, giá khu trung tâm đúng là cao, vùng ven thấp hơn, nhưng mức chênh không quá cực đoan. Chênh có, nhưng trong một biên độ tương đối “hiền”.

Còn ở Hà Nội và TP.HCM thì khác hẳn. Giá đất trung tâm có thể cao gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần vùng ven. Một bên là đất lõi tích tụ giá trị suốt nhiều thập kỷ, một bên là đất đang chờ đô thị hóa.

Kết quả là nhìn vào trung tâm thì thấy đắt ngang thế giới, nhưng tính giá trung bình toàn thành phố thì vẫn chưa thể so với các đô thị phát triển lâu đời. Không phải vì trung tâm Việt Nam rẻ, mà vì phần còn lại của đô thị vẫn đang ở giai đoạn “đang lớn”.

Nếu nhìn bất động sản Việt Nam như một cơ thể, thì trung tâm giống như phần đã trưởng thành, tăng trưởng chậm nhưng giữ giá tốt. Vùng ven giống như phần đang giãn nở, chưa đẹp ngay, nhưng còn nhiều dư địa. Hai phần này khác vai trò, nhưng thường lại bị đánh giá bằng cùng một thước đo.

Lịch sử phát triển đô thị cho thấy, giai đoạn bất động sản vùng ven tăng nhanh nhất thường rơi vào lúc tỷ lệ đô thị hóa đi từ khoảng 40% lên 80%. Việt Nam hiện nay mới quanh mức 45%. Nghĩa là đang ở đoạn đầu của đoạn giữa chu kỳ, chứ chưa phải cuối chu kỳ như Nhật, Hàn hay phần lớn châu Âu. So hai thời điểm khác nhau rồi kết luận “đắt nhất thế giới” thì hơi oan cho cả thị trường.

Một khác biệt nữa ít khi được nói tới là bản chất tài sản. Ở nhiều nước phát triển, bất động sản chịu thuế thừa kế rất cao. Tài sản truyền qua các thế hệ sẽ bị bào mòn đáng kể theo thời gian. Chưa kể rất nhiều dự án chỉ có thời hạn sử dụng 50–70 năm, hết hạn là quay về giá trị gần bằng không. Khi đó, bất động sản giống một dạng tiêu sản dài hạn hơn là tài sản tích lũy.

Còn ở Việt Nam, đất ở vẫn được sử dụng lâu dài, khả năng tích lũy qua nhiều thế hệ vẫn còn nguyên. Cùng gọi là bất động sản, nhưng bản chất tài sản không hoàn toàn giống nhau. So giá mà không so cấu trúc thì rất dễ rơi vào kết luận cảm tính.

Vì vậy, câu hỏi thật ra không phải là bất động sản Việt Nam đắt hay rẻ, mà là đắt ở đâu, đắt theo cách nhìn nào, và đang ở đoạn nào của chu kỳ. Nhìn vài mảnh đất lõi rồi suy ra cả thành phố đã “đắt nhất thế giới” thì giống như nhìn bảng điểm một môn rồi kết luận cả quá trình học tập.

Hà Nội và TP.HCM hiện tại là những đô thị mà trung tâm chủ yếu để giữ giá trị, còn vùng ven để mở biên độ tăng trưởng, hiểu vì sao có người sẵn sàng chờ đợi, còn có người chọn đi trước.