Nhìn vào bức tranh toàn cảnh năm 2025, cái tên nổi bật nhất vẫn là Vinhomes. Phải nói thẳng là Vinhomes đánh một mùa quá đẹp. Lợi nhuận sau thuế hơn 42.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với năm trước, không chỉ đứng đầu ngành bất động sản mà còn là doanh nghiệp phi tài chính lãi cao nhất sàn chứng khoán. Con số này không phải tự nhiên mà có, nó đến từ việc bàn giao đều tay các đại đô thị như Ocean Park 2, Ocean Park 3 hay Vũ Yên. Doanh số bán hàng lên tới hơn 205.000 tỷ đồng, gần gấp đôi năm trước, cho thấy dòng tiền của người mua đã thực sự quay lại với những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đầy đủ, thương hiệu mạnh. Đây là kiểu thắng lợi của người có sẵn đất sạch, có sẵn hệ sinh thái và chỉ chờ thị trường ấm lên để bung hàng.

Nhưng 2025 không chỉ là sân khấu riêng của Vinhomes. Khang Điền cũng có một năm rất “đã”, kiểu thắng lợi của doanh nghiệp làm ăn chậm mà chắc. Doanh thu hơn 4.600 tỷ, lợi nhuận hơn 1.600 tỷ, cao nhất lịch sử công ty. Quan trọng hơn, Khang Điền không chỉ hoàn thành mà còn vượt xa kế hoạch lợi nhuận. Điều này phản ánh một thực tế: phân khúc nhà ở vừa túi tiền hơn, pháp lý rõ, xây xong mới bán vẫn có đất sống, thậm chí sống khỏe, ngay cả sau giai đoạn thị trường thanh lọc khốc liệt.

Nam Long thì giống như người vừa trải qua vài năm “đi bộ đường dài”, đến 2025 mới bắt đầu lấy lại nhịp thở. Lợi nhuận hơn 700 tỷ, cao nhất trong bốn năm, doanh số bán hàng gần 12.000 tỷ, tăng hơn gấp đôi so với năm trước. Các dự án như Southgate, Akari hay Cần Thơ tiếp tục chứng minh rằng nhu cầu ở thực không hề biến mất, nó chỉ chờ sản phẩm đúng giá, đúng phân khúc để quay lại. Báo cáo của chính Nam Long và các phân tích từ những công ty chứng khoán như VDSC đều cho thấy dòng tiền người mua đang quay lại nhóm sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật, thay vì đầu cơ lướt sóng như giai đoạn sốt nóng trước đây.

Phát Đạt cũng có cú hồi sinh đáng chú ý, doanh thu tăng hơn 60%, lợi nhuận tăng hơn 200%. Nhưng nếu nhìn kỹ sẽ thấy đây là kết quả của quá trình thu hẹp địa bàn, tập trung vào dự án pháp lý hoàn chỉnh, dễ bán, dễ thu tiền. Nói cách khác, Phát Đạt đang chơi thế “liệu cơm gắp mắm”, không còn dàn trải như trước.

Riêng Novaland thì câu chuyện phức tạp hơn. Doanh thu vẫn giảm, nhưng lợi nhuận lại quay về dương gần 1.800 tỷ sau cú lỗ nặng năm trước. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận đến từ yếu tố kỹ thuật kế toán liên quan đến hoàn nhập và điều chỉnh nghĩa vụ tài chính đất đai tại Lakeview City. Hoạt động cốt lõi vẫn chủ yếu là bàn giao các dự án cũ như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, Hồ Tràm… Điều này cho thấy Novaland đã qua “cửa tử”, nhưng để thực sự khỏe lại thì vẫn cần thêm thời gian và dòng tiền bền vững hơn.

Theo các báo cáo phân tích của Chứng khoán Rồng Việt và một số tổ chức nghiên cứu thị trường, 2025 thực chất là năm “tạo nền”. Pháp lý được tháo gỡ dần, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bắt đầu đi vào thực tế, hạ tầng liên vùng được đẩy mạnh. Nhưng bước sang 2026, bối cảnh đã khác. Lãi suất không còn là liều thuốc kích thích mạnh như giai đoạn hỗ trợ trước đó, người mua nhà tỉnh táo hơn, tiền không còn dễ dãi. Thị trường vì thế tăng tốc, nhưng là tăng tốc có chọn lọc.

Ngay từ đầu năm, nhiều dự án đã khởi động lại, từ The Grand Manhattan của Novaland, Masteri Grand View của Masterise đến Gladia by the Waters của liên doanh Keppel – Khang Điền. Nhưng điểm chung của các dự án này là pháp lý rõ, tiến độ thật, không còn chuyện vẽ bánh rồi bán giấc mơ. Doanh nghiệp nào còn tư duy “bán trước, làm sau” sẽ rất khó sống trong giai đoạn tới.

Nhìn tổng thể, 2025 đúng là năm thắng lớn của nhiều doanh nghiệp địa ốc, nhưng không phải ai cũng thắng theo cách giống nhau. Người thắng bền là người có đất sạch, có dòng tiền, hiểu khách hàng ở thực và chấp nhận đi chậm mà chắc.

Thế nhưng, bước sang năm 2026 này, cuộc chơi bắt đầu chuyển sang một tông màu khác: "Tăng tốc nhưng phải chọn lọc". Đừng tưởng cứ là đất là sẽ tăng giá vù vù như trước. Các bác để ý mà xem, ngay đầu năm nay lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu "nhảy múa", dòng tiền không còn dễ dãi nữa. Thị trường giờ giống như một cái rây lọc, chỉ những ông nào có quỹ đất sạch, vị trí đắc địa và quan trọng nhất là đánh đúng vào nhu cầu ở thực thì mới trụ lại được. Khang Điền đang bắt tay với Keppel làm dự án cao tầng ở Quận 9 (cũ), Phát Đạt thì co cụm về TP.HCM và Đồng Nai để làm những thứ chắc ăn nhất. Điều này cho thấy các sếp lớn cũng đang rất thận trọng, không dám dàn trải "đánh bắt xa bờ" như xưa.

Chốt lại một câu cho vuông, năm 2025 là năm của những kỷ lục, nhưng 2026 sẽ là năm của sự phân hóa. Ai có tiền mặt, có dự án chuẩn chỉnh thì vẫn sống khỏe, còn ai định dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng theo kiểu "ăn may" thì coi chừng mắc cạn. Thị trường địa ốc giờ không còn dành cho những tay mơ hay những dự án "bánh vẽ" nữa đâu. Các bác thấy sao, giữa một rừng tin vui thế này, các bác có định rút tiền tiết kiệm ra để gom một căn chung cư hay mảnh đất nào không?