Trước đây, vợ chồng chị đặt mua một căn hộ dự án trị giá 7,3 tỷ đồng, trả theo tiến độ đến đầu 2028, bàn giao thanh toán trước khoảng 60% giá trị căn hộ ( dự định bàn giao sẽ về ở), hiện đã trả được khoảng 2,4 tỷ. 

Nhưng khi đi tìm nhà thuê trong thời gian chờ, họ lại “ưng” một căn hộ khác có thể mua để vào ở ngay. Nghĩ cho con nhỏ vừa chào đời, và tính toán rằng tiền lãi ngân hàng gần tương đương tiền thuê, gia đình quyết định xuống tiền: trả trước 1,8 tỷ, vay 2,2 tỷ với lãi suất ưu đãi 5,5% trong 3 năm đầu. Thế là có chỗ ở ngay, không phải cảnh thuê trọ chật chội.

Tuy nhiên, thực tế không hề màu hồng. Họ bắt đầu rơi vào thế “kẹt” khi vừa phải lo trả lãi căn nhà hiện tại, vừa phải chuẩn bị dòng tiền để đáp ứng tiến độ của căn hộ dự án. Nỗi lo ngày càng lớn khi kinh tế khó khăn, thu nhập không tăng như kỳ vọng. Và câu hỏi được đặt ra: nên bán ngay căn hộ dự án (đang chênh được khoảng 400 triệu) để giảm áp lực, hay cố giữ đến ngày bàn giao?

Bến dưới chia sẻ có khá nhiều bình luận từ những người có kinh nghiệm, mình xin tổng hợp lại để mọi người cùng tham khảo nhé:

Tài khoản Trần Nguyễn Hoàng: Mình bứt vài con số để bạn hình dung thực tế. Khoản vay 2,2 tỷ lãi 5.5%/năm (chỉ đóng lãi 3 năm) tương đương ~121 triệu/năm → ~10,08 triệu/tháng tiền lãi hiện tại (interest-only). Căn dự án 7,3 tỷ, 60% = 4,38 tỷ, bạn đã trả 2,4 tỷ → cần thêm ~1,98 tỷ để đạt 60%.

Nếu sau 3 năm lãi điều chỉnh lên 9% và trả dần 20 năm thì tiền trả hàng tháng cho khoản 2,2 tỷ rơi vào ~19.8 triệu/tháng. Công thức cần nhớ: Tổng trả nợ hàng tháng / thu nhập hàng tháng <= 40% (ngưỡng an toàn phổ biến). Nếu tổng gánh nợ vượt mức đó, rủi ro rất lớn. Với dữ liệu của bạn: nếu thu nhập gia đình <50 triệu/tháng, giữ cả hai căn sẽ kéo DTI lên rất cao — nên thiên về bán căn dự án để giảm áp lực dòng tiền.

Bạn Mai Ngọc:Trước khi quyết, gọi ngân hàng bạn vay để hỏi hai việc (1) khả năng được cho vay “bridge/top-up” để hoàn tiền tiến độ (thay vì phải làm thủ công), (2) điều kiện giải ngân sớm, cơ chế phạt trả trước hoặc cơ chế chuyển nợ. Nhiều ngân hàng có sản phẩm cho “mua để ở” chuyển phần tiền đóng dự án sang thế chấp để giải chấp dần. Nếu bank đồng ý thế chấp sớm và cho vay hợp lý thì giữ có thể khả thi. Nếu bank lắc đầu hoặc phí/ lãi cao, bán là lựa chọn an toàn.

Cmt của Nguyen Phuong Anh:Tính cashflow chi tiết (1 trang Excel): thu nhập, chi tiêu, nợ, tiền tiến độ từng tháng.

1. Liệt kê mọi chi phí phát sinh nếu bán (thuế, phí, hoa hồng, phạt).

2. Gọi bank hỏi khả năng bridge/điều chỉnh.

3. Gặp chủ đầu tư hỏi quy trình chuyển nhượng + phí. Xin văn bản xác nhận.

4. Nếu có lời mua 400 triệu: yêu cầu người mua đặt cọc + ký hợp đồng assignment có ghi rõ trách nhiệm các bên.

5. Nếu quyết giữ: chuẩn bị quỹ dự phòng 6 tháng và tìm thêm nguồn thu (thuê phòng, tăng thu nhập).

Trang Lê:Lập “stress test” cho 3 kịch bản: (A) thu nhập giảm 20%, (B) lãi tăng mạnh +10 điểm %, (C) chủ đầu tư chậm tiến độ 6-12 tháng. Nếu trong bất kỳ kịch bản nào bạn bị âm dòng tiền dương (cashflow negative) > 3 tháng thì cắt lỗ sớm. Nguyên tắc: nên giữ 6 tháng chi phí sinh hoạt dự trữ trước khi ôm thêm tài sản.

Một tài khoản ẩn danh: Trước khi bán, hỏi kế toán/luật sư về trách nhiệm thuế: bán hợp đồng trước bàn giao có thể phát sinh thuế thu nhập (PIT) hoặc lệ phí chuyển nhượng; nếu bạn đã vay/thế chấp, còn phải xử lý giải chấp. Tính net proceed = chênh bán − (thuế + phí môi giới + phí chuyển nhượng + bất kỳ chi phí phạt nào). Nếu net > số tiền bạn cần thanh toán và giữ vị thế tài chính ổn, cân nhắc giữ, còn không thì bán.

Tài khoản Linh Trần: Đừng nhìn vào lãi suất 5,5% trong 3 năm đầu, vì đó chỉ là ‘mồi câu’. Sau 3 năm, lãi suất có thể nhảy về 9–11%, lúc đó khoản vay 2,2 tỷ sẽ thành gánh nặng thật sự. Trong khi đó, bạn vẫn phải chạy tiến độ dự án. Nếu giữ cả hai, khả năng cao sẽ bị kẹt vốn, buộc bán tháo trong tình thế bất lợi. Bán sớm lúc còn chênh nhẹ, bạn chủ động hơn.”

Người tham gia ẩn danh 440: “Thị trường hiện tại không còn dễ lướt sóng như giai đoạn 2020–2021. Nhà dự án dù đẹp, nhưng rủi ro pháp lý, chậm tiến độ, hoặc thanh khoản giảm đều có thể xảy ra. Nếu căn hộ đó không còn là nhu cầu ở thực, thì nó trở thành khoản đầu tư. Mà đã là đầu tư thì phải tỉnh táo: hiệu suất sinh lời 400 triệu so với rủi ro gánh nặng 5–10 năm tới, chưa chắc đáng.”

Dung Viet Tran: Một vài con số so sánh: khoản nợ 2,2 tỷ nếu sau 3 năm lãi về 7% → trả khoảng 17,06 triệu/tháng; lãi 8% → ~18,4 triệu/tháng; lãi 9% → ~19,8 triệu/tháng; lãi 10% → ~21,2 triệu/tháng. Hãy mô phỏng kịch bản lãi tăng và cộng thêm khoản cần chi cho tiến độ (1,98 tỷ). Nếu thu nhập gia đình không cho phép trả tổng đó mà vẫn duy trì chi tiêu tối thiểu, chọn bán.

Đọc 1 lượt cmt mình kết lại: với số tiền cần bổ sung ~1,98 tỷ để đạt 60% và khoản vay 2,2 tỷ hiện tại (lãi hiện ~10,08 triệu/tháng), quyết định tối ưu phụ thuộc vào thu nhập gia đình, khả năng vay bổ sung/bridge, và mức độ chịu đựng rủi ro/áp lực tinh thần. Nếu thu nhập gia đình không đủ chỗ cho kịch bản lãi tăng và khoản tiến độ đột xuất, bán để cắt áp lực là lựa chọn hợp lý và thực tế — đặc biệt khi đang có con nhỏ. Nếu ngân hàng có thể hỗ trợ bridge/mortgage hợp lý hoặc bạn có quỹ dự trữ đủ (>=6 tháng chi phí), giữ và chờ bàn giao có thể có lợi hơn.

Các bác nghĩ sao?