Nhiều chính sách đang tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM

Chính sách thủ tục pháp lý

Hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM đang bị ách tắc bởi các quy định chồng chéo hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với luật kia.

Phần lớn các dự án trên địa bàn TP.HCM đều có nguồn gốc đất là quỹ đất hỗn hợp, đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng,…

Theo quy định tại Điều 32 của Luật Đầu tư năm 2014 và Điều 170 của Luật nhà ở năm 2014, tất cả các dự án có quỹ đất hỗn hợp có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư”.

Và trong Quyết định chủ trương đầu tư có nội dung “Nhà đầu tư thực hiện dự án”, căn cứ tại Điều 33 của Luật đầu tư năm 2014.

Trong khi đó, Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM không nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư” mà yêu cầu phải là hồ sơ của “chủ đầu tư”. Do Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM căn cứ theo Điều 19 của Luật quy hoạch đô thị năm 2009 quy định: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Như vậy, nếu thiếu đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì không thể lập dự án đầu tư, Quyết định công nhận chủ đầu tư và không được cấp Giấy phép xây dựng. Quy định của Luật quy hoạch đô thị, đã dẫn đến xung đột pháp luật, thể hiện sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa các quy định.

Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất

Ngày 01/08/2019, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP.HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 12/08/2019 và thay thế cho Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018.

Cụ thể, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, huyện như sau:

Khu vực 1 (quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận): hệ số điều chỉnh giá đất từ 2,1 (năm 2018) tăng lên 2,5 (năm 2019), tỷ lệ tăng là 19%.

Khu vực 2 (quận 2, quận 6, quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh và quận Tân Phú): hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,9 (năm 2018) tăng lên 2,3 (năm 2019), tỷ lệ tăng là 21%.

Khu vực 3 (quận 8, quận 9, quận 12, quận Bình Tân và quận Thủ Đức): hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,7 (năm 2018) lên 2,1 (năm 2019), tỷ lệ tăng là 23,5%.

Khu vực 4 (huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè và huyện Hóc Môn): hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,5 (năm 2018) lên 1,9 (năm 2019), tỷ lệ tăng là 26,6%.

Khu vực 5 (huyện Cần Giờ): hệ số điều chỉnh giá đất từ 1,3 (năm 2018) lên 1,7 (năm 2019), tỷ lệ tăng là 30,7%.

Nhìn chung, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k) trên địa bàn TP.HCM (áp dụng từ ngày 12/08/2019) được điều chỉnh tăng từ 0,3 - 0,4 lần so với năm 2018. Hệ số k là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, việc điều chỉnh liên tục dẫn đến việc tính tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn TP.HCM sẽ được điều chỉnh tăng theo và chi phí đầu ra cũng được định giá cao hơn.

Chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước

Theo thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ban hành vào ngày 15/11/2019 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2020.

Điểm đáng chú ý của Thông tư 22 là Ngân hàng Nhà nước quy định rõ lộ trình tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Theo đó, từ ngày 01/01/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ này là 40%; từ ngày 01/10/2020 đến ngày 30/9/2021 tỷ lệ này là 37%; từ ngày 01/10/2021 đến ngày 30/9/2022 tỷ lệ này là 34%; kể từ ngày 01/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 sẽ tác động lớn lên các ngân hàng khi quy định tỷ lệ cấp tín dụng so với vốn huy động từ ngày 01/01/2020 tối đa ở mức 85%. Điều này cũng sẽ làm cho nguồn vốn cung ứng ra nền kinh tế trong những tháng tới sẽ khó khăn hơn và lãi suất sẽ có thể tiếp tục tăng.

Thông tư 22 không chỉ siết lại hoạt động cho vay đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng mà mục tiêu nhắm đến còn hạn chế cho vay trong lĩnh vực bất động sản, mà còn tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.