👉 Giá thuê đang yếu một cách đáng suy nghĩ

Nếu chịu khó đi khảo sát một vòng, cả nội đô lẫn vùng ven, bạn sẽ thấy một điểm chung: nguồn cung căn hộ cho thuê đang rất dồi dào, trong khi giá thuê thì… khá hiền so với giá mua.

Nói nôm na, tiền thuê hiện tại không đủ “nuôi” tiền vay ngân hàng, nhất là trong bối cảnh lãi suất không còn dễ chịu như trước. Chỉ cần nhìn bảng lãi suất tiền gửi thôi cũng thấy câu chuyện: có ngân hàng gửi 6 tháng đã gần 8%, một năm thì nhiều khả năng tiệm cận 8,5–9%.

Giờ thử làm một phép toán nhỏ: vay mua căn hộ, lãi thả nổi, cộng thêm gốc mỗi tháng. Nếu căn đó không cho thuê được, hoặc cho thuê nhưng giá thấp, thì khoản bù thêm hàng tháng có khiến bạn mất ngủ không? Câu trả lời chắc mỗi người tự biết.

👉 Phí dịch vụ – khoản “chi đều tay” dù có người ở hay không

Những chung cư cao cấp, hoặc tiệm cận cao cấp, cả trong nội đô lẫn vùng ven, thường đi kèm phí dịch vụ không hề nhỏ.

Chỉ cần căn hộ trống vài tháng, dòng tiền yếu đi một chút, là bạn vẫn đều đặn chuyển vài trăm nghìn đến vài triệu mỗi tháng cho… thang máy, lễ tân và khuôn viên xanh. Không có người thuê, nhưng phí vẫn chạy đều. Đây là khoản mà nhiều người chỉ thật sự “thấm” sau khi đã ký hợp đồng mua nhà.

👉 Chủ đầu tư vùng ven đang bán hàng rất nhanh

Nếu để ý kỹ, bạn sẽ thấy nhiều chủ đầu tư ở các khu vực xa trung tâm đang ra hàng với tốc độ khá gấp. Không phải kiểu túc tắc mở bán, mà là làm nhanh, làm sớm, làm liên tục.

Lý do thì mỗi người có thể tự đặt câu hỏi. Nhưng một điều khá rõ: nếu để sang các năm 2026–2027, khi nguồn cung tiếp tục ra thêm, việc bán hết hàng sẽ không còn dễ như giai đoạn hiện tại.

👉 Nội đô cũng không còn quá thong thả

Không chỉ vùng ven, một số khu nội đô, ví dụ trục Nguyễn Trãi cũng đang được đẩy nhanh khâu chuẩn bị, cào mặt bằng, ra hàng sớm. Cảm giác chung là: ai cũng muốn đưa sản phẩm ra thị trường càng sớm càng tốt.

Vậy nên câu hỏi đặt ra là: nếu thị trường thật sự “ngon”, thật sự dư địa tăng giá dài hạn, thì có cần phải vội như vậy không? Hay đây là cuộc đua tranh thủ những năm còn dễ bán?

👋 Kết lại một chút cho đỡ nặng đầu

Nếu bạn mua để ở lâu dài, hoặc mua bằng tiền sẵn có, không áp lực vay, thì về dài hạn vẫn có cửa “win”. Nhà ở thật luôn có giá trị của nó.

Nhưng nếu bạn mua bằng vốn vay, hãy thử ngồi xuống tính kỹ: chỉ riêng vay 1 tỷ, mỗi tháng trả lãi và gốc bao nhiêu? Nếu không cho thuê được thì bạn có chịu được áp lực đó trong 1–2 năm không? Và nếu thị trường đi xuống chậm rãi, bạn có dễ thoát hàng không?

Đừng vội tin rằng bất động sản không bao giờ giảm. Ngay cả những khu liền kề, biệt thự từng được xem là rất đẹp, rất sang ở Hà Đông như Văn Phú, Xa La… cũng đã có giai đoạn điều chỉnh mạnh. Chung cư với đặc điểm số lượng căn ngày càng nhiều, cơ cấu toàn studio, 1PN, 1PN+ thì mức độ cạnh tranh còn lớn hơn rất nhiều.

Bài viết này không nhằm dọa ai, cũng không khuyên mua hay bán. Chỉ mong ai đang cân nhắc xuống tiền thì tính kỹ dòng tiền, hiểu rõ rủi ro, và đừng chỉ nhìn mỗi câu giá còn tăng!

Thị trường lúc nào cũng có cơ hội. Vấn đề là: cơ hội đó có phù hợp với túi tiền và sức chịu đựng của bạn hay không.