Ở nhiều nơi, số lượng căn hộ được xây lên vượt xa số người có nhu cầu thực tế. Một số thành phố từng đặt kỳ vọng trở thành “Thâm Quyến mới” giờ chỉ còn lại ánh đèn từ các biển quảng cáo – còn cửa sổ các tòa chung cư thì tối om.

Đó là bức tranh của một thị trường thừa cung – thiếu nhu cầu, nơi việc giảm 300–500 triệu/căn sau Tết là điều quá bình thường.

Còn HÀ NỘI và SÀI GÒN thì sao? Không khác gì Bắc Kinh - Thâm Quyến - Thành Đô.. làm gì có chỗ mà ở, thuê còn khó

Thị trường đúng là đang có độ chững nhẹ sau làn sóng tăng mạnh tháng 8–9. Nhưng chững không đồng nghĩa với giảm, và càng không thể “lao dốc” nếu nhìn vào hai yếu tố sống còn:

1. Nhu cầu ở thực vẫn vượt xa nguồn cung.

Cơ cấu dân số trẻ, dòng người đổ về đô thị, tiêu chuẩn sống thay đổi… tất cả tạo ra lực cầu bền vững mà thị trường Trung Quốc hiện nay không còn. Cứ vào tầm 4-7h chiều các bạn ra đường hoặc check map thì biết, đỏ lòm hoặc cảnh về đến nhà thì trời đã gần đêm.

2. Nguồn cung mới cực lớn – nhưng lại tập trung quá mạnh ở phía Đông.

Hàng chục, thậm chí hàng trăm tòa sẽ bung hàng trong các năm tới. Nhưng ngay cả với lượng cung lớn như thế, giá cũng chỉ có thể đứng hoặc tăng chậm, rất khó giảm mạnh, bởi chi phí đất – xây dựng – pháp lý đều ngày càng cao và mặt bằng giá đã xác lập quá rõ ràng.

Những anh chị/bạn dùng đòn bẩy cao nên đặc biệt cẩn trọng. Khi hết ân hạn, lãi suất thả nổi có thể khiến dòng tiền bị bóp nghẹt nếu căn hộ chưa cho thuê được ngay. Giai đoạn này cần tính toán hơn là mơ mộng, hãy cẩn thận với mọi lời mời chào. Mình sẽ có 1 bài riêng phân tích về vấn đề này sau

Còn chung cư nội đô và nhà cho thuê?

Đó là vàng vật chất cho những ai hiểu mô hình. Nhu cầu cực lớn, dù nhà xuống cấp, thang máy đông, bên ngoài nước sơn không còn mới, nhưng đi bộ là đến điểm bus, gần chợ, gần cty, gần quán cafe yêu thích, không ở thì cho thuê lúc nào cũng có khách. Đó là nhu cầu thực, tất nhiên kèm khó hơn rất nhiều những căn hộ mới tinh (nhớ là trên giấy), và bạn hiểu là nếu người mua trước bạn người ta ổn định rồi, có lý do gì lãi 1-2 tỷ người ta phải bán ra để rồi mua lại một chỗ khác cũng 100tr/m2 gần đó.

Mình rõ ràng không thể hưởng lợi gì từ những BDS này chỉ chẳng còn nguồn hàng nào đủ lớn để thuê viết bài, cũng chẳng có ai dở hơi đâu đi seeding cho thị trường chuyển nhượng. Chỉ là góc nhìn của một người lăn lộn hơn chục năm, từng “đốt” nhiều tiền vào những canh bạc tưởng như rất lớn của những anh chị sếp, và những cấp trên cao cấp hơn của họ với những quy hoạch 10 năm, tầm nhìn 3-50 năm

Bài viết có thể khiến vài anh em sale chạnh lòng, nhưng mỗi người một phong cách. Chúng ta là những NĐT vốn ít – một mạng – không phải game hồi sinh vô hạn. Mong mọi người lưu tâm.

Nguồn: Nguyễn Duy Dương