Chim khôn chọn cành mà đậu, nhà đầu tư khôn chọn cá mập thật để bơi theo !

Đầu tư BĐS là lĩnh vực đặc thù, yêu cầu chủ đầu tư (CĐT) phải có thực lực tài chính, có kinh nghiệm và năng lực chuyên môn…quy định là vậy, lý thuyết là thế ấy vậy mà thực tế số CĐT thực sự có thực lực, uy tín trên thị trường chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong hàng nghìn CĐT đình đám hiện nay, có thể nói số lượng này chỉ đếm trên đầu ngón tay. Còn lại chủ yếu là các CĐT nhỏ lẻ, làm tay trái… không ít CĐT mới nghe đã choáng về qui mô, bề thế, quan hệ…vv nhưng bản chất lại chỉ là những con Hổ giấy, Cá Mập giấy, những Người khổng lồ chân đất sét. Tiếc rằng, hầu hết các trường hợp nhà đầu tư chỉ phát hiện ra sự thật khi mọi việc vỡ lở khi CĐT vướng lao lý, bị khách hàng rồng rắn đòi giao nhà, bị nhà thầu khiếu kiện, bị ngân hàng xiết nợ….hay Cá Mập lặng lẽ lặn một hơi không sủi tăm.

Thường những CĐT đã có nhiều  dự án bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ và chất lượng là những CĐT có mong muốn, cam kết ở lại lâu dài với thị trường, vậy nên họ làm ăn đàng hoàng, có uy tín. Ngược lại cần cảnh giác với những CĐT mới tham gia thị trường, có dự án đầu tiên, đầu tư BĐS là nghề tay trái…. Không ít trường hợp CĐT chưa có kinh nghiệm trong đầu tư, xây dựng BĐS, tiềm lực tài chính hạn chế hay đầu tư BĐS theo phong trào, chụp giật vài  dự án rồi biến. Nhìn lại chu kỳ trước của thị trường BĐS khi đầu tư BĐS trở thành phong trào người người, nhà nhà đầu tư BĐS, các thành phần kinh tế đủ loại làm BĐS từ dầu khí ( BĐS dầu khí -PETROWACO), ngân hàng ( MPLand Holdings…), vàng bạc đá quý (Dojiland, công nghệ thông tin ( FPT Land…), khai khoáng,  cao su ( BĐS Cao su…)…..thử hỏi, đến nay còn mấy trong số những Công ty, Tập đoàn này còn trụ lại trên thị trường và số phận những khoản tiền đầu tư ăn theo những dự án của những CĐT này ra sao ?

Những CĐT nổi và lớn nhanh hơn Thánh Gióng, từ nguồn lực ban đầu “thường thường bậc trung” ấy vậy mà với sự hậu thuẫn của thế lực nào đó, vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt hay gặp thời đã vụt lớn trở thành người khổng lồ FLC, SUNSHISE GROUP,  NOVALAND ….là những ví dụ điển hình. FLC gặp thời các nhà đầu tư say thính, say mồi, mê cam kết lợi nhuận đổ tiền về cho CĐT, Triển khai mạnh mẽ trên nhiều địa bàn, cánh ngân hàng dồn tiền cho vay ( nghe nói có cả ngân hàng nước ngoài hậu thuẫn)… và với những trò phủ thủy trên sàn chứng khoán một lượng vốn lớn từ kênh này cũng dồn về… e rằng cuộc vui không thể mãi kéo dài khi 6 tháng đầu năm 2020 CĐT này đã lỗ tới 1700 tỷ đồng. Bamboo đã cất cánh, hợp đồng mua máy bay đã ký, đã cọc thì không thể xù…trong khi khách hàng rồng rắn kéo nhau đến trụ sở đòi trả nhà, trả lợi nhận đã cam kết, những khách sạn, resorts rải rác khắp nơi vắng tanh vì dịch bệnh…..

Sunshine Group nổi tiếng với những đợt phát hành trái phiếu rầm rộ, phát triển quá nóng từ 300 tỷ lên 8500 tỷ trong vòng 2 năm từ 2016-2018. Điều gì sẽ xảy ra khi không thể huy động được tiếp từ nguồn vay trái phiếu để xây nhà, hoàn thiện và trả sản phẩm cho khách hàng…ông Chủ Novaland chắc không tốt tới mức bỏ ra tới 2.800 tỷ đồng để tri ân khách hàng nhân kỷ niệm 28 năm thành lập nếu không muốn nói là hình thức giảm giá trá hình. Nếu kinh tế vĩ mô tiếp tục khó khăn, đình trệ kéo dài, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng, doanh nghiệp khốn khó … . Chẳng may gặp biến cố như bão to đôi chân đất sét có thể bị vỡ vụn hay mưa dầm kéo dài đất sét nhũn ra .. theo đó Người khổng lồ đâm đầu bổ nhào. Nếu điều không may này xảy ra thì không chỉ những người đầu tư trực tiếp cho CĐT bị ảnh hưởng, mất tiền, chôn vốn mà những khoản đầu tư ăn theo dự án cũng sẽ cùng chung số phận.    

Lạc nước hai Xe đành bỏ phí, gặp thời một Tốt cũng thành công !

Như vậy, xác định đúng và bơi theo cá mập thật thì tỷ lệ thành công cao hơn ? thực tế đã chỉ ra rằng không phải luôn là vậy vì nếu “lạc nước”, “lạc dòng” thì cũng rất khó bơi vào bờ nếu không đuối nước. Bài học của các cụ đời trước “ lợn tốt không bằng chợ tốt” vẫn luôn đúng ! Trong điều kiện kinh tế vĩ mô khó khăn như hiện này, BĐS cũng tứ bề khốn khó, từ chủ trương thắt chặt của chính phủ, rà soát chấn chỉnh việc cấp phép, tuân thủ pháp luật về đầu tư BĐS của các địa phương, nguồn vốn hạn chế, thị trường đóng băng…. với một tương lai mù mịt và bất định, nguoimuanha cân nhắc, nhà đầu tư phòng thủ, … đẩy các CĐT vào chân tường. “Cửa sinh” sáng nhất là đối với CĐT là giảm qui mô, thu hẹp sản suất (downsizing), cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung vào các hoạt động cốt lõi (core business), ưu tiên tố đa là cầm cự để bảo toàn và tồn tại… trong khi qui định mới về triển khai các dự án lại rõ ràng và minh cách hơn, chấm dứt hợp đồng BT, phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cho nhà nước trước khi chuyển nhượng….trong những điều kiện như vậy việc lùi, hoãn, buông, hay thoát các dự án “khó nhằn” là kế sách khôn khéo. Như vậy, việc Vingroup buông dự án 3.490 ha ở Long An hay rút khỏi dự án ở Đông Triều Quảng Ninh ….là thượng sách. Có thể sắp tới sẽ có nhiều CĐT có những hành động tương tự và nguoimuanha hay coi đây là những điều bình thường trong điều kiện “bình thường mới” để có ứng biến phù hợp.   

Chọn sai và bơi theo “Cá Mập giấy” thì dữ nhiều hơn lành, tuy nhiên nếu gặp thời vẫn thành công. Thực tế, cũng nhiều người thành công khi “đánh nhanh, rút gọn”… Ngay sau khi có thông tin qui hoạch, thông tin Cá Mập đến họ đã mạnh dạn bơi đón đầu, đớp mồi, hớt váng và rời hiện trường trước khi “Cá Mập giấy” bị phơi bụng, bị lộ nguyên hình. Những người “ liều ăn nhiều”  này kiếm được tiền phần nhiều là người có thân phận đặc biệt hoặc do may mắn- người viết sẽ trở lại vấn đề này trong bài viết số 3- Kỹ thuật “đón sóng, đớp mồi” khi bơi theo Cá Mập./.   

(Xem bài trước:  “Bơi theo cá mập” giới đầu tư cẩn thận “ đuối nước” )