Vì sao bỏ đề xuất 20%?
Bộ Tài chính giải thích rõ: hệ thống dữ liệu đất đai và dân cư hiện nay chưa đủ đồng bộ, minh bạch để xác định chính xác giá mua, giá bán và các chi phí liên quan. Nếu áp thuế theo lãi ròng trong bối cảnh này, sẽ dễ phát sinh tranh cãi, gây khó khăn cho quản lý và thực thi.
Ngoài ra, một số chuyên gia cảnh báo: nếu áp mức thuế 20% trên lợi nhuận, rất có thể chủ nhà sẽ “đẩy” chi phí thuế vào giá bán, khiến giá nhà đất leo thang, tác dụng ngược với mục tiêu kiểm soát đầu cơ.
Những phương án từng được đưa ra
Trong dự thảo trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất 2 hướng:
1. Nếu xác định được giá mua & chi phí: thuế suất 20% trên phần lãi.
2. Nếu không xác định được: thuế theo thời gian nắm giữ (dưới 2 năm: 10%, 2–5 năm: 6%, 5–10 năm: 4%, trên 10 năm hoặc thừa kế: 2%).
Cả hai phương án này hiện đều đã bị loại bỏ.
Tạm thời ổn định, nhưng chưa phải giải pháp lâu dài
Việc giữ nguyên cách tính 2% trên giá bán giúp thị trường không bị sốc trong ngắn hạn. Người mua – kẻ bán cũng dễ tính toán chi phí, ngân sách nhà nước vẫn có nguồn thu ổn định.
Nhưng, phải thừa nhận rằng: cơ chế thuế này có phần thiếu công bằng. Người lỗ vẫn phải nộp thuế, còn người lãi lớn chỉ chịu 2% tính trên giá bán, dẫn tới nguy cơ thất thu thuế. Trong khi ở nhiều nước, thuế BĐS thường được tính trên lợi nhuận thực tế, phản ánh đúng năng lực tài chính và hạn chế tình trạng “lướt sóng”.
Theo tôi (ý kiến riêng cá nhân), việc Bộ Tài chính rút lại đề xuất 20% là đúng thời điểm. Bởi nếu áp dụng ngay khi dữ liệu đất đai chưa minh bạch, rủi ro thực thi và khiếu nại sẽ rất lớn. Tuy nhiên, đây không nên là cái cớ để duy trì mãi cách tính “2% cơ học” như hiện nay.
Bất động sản là kênh đầu tư lớn, tạo ra chênh lệch giá trị cao. Nếu hệ thống dữ liệu đất đai – dân cư được số hóa, liên thông và minh bạch, Việt Nam nên từng bước áp dụng đánh thuế theo lãi ròng. Khi đó, thuế sẽ công bằng hơn, phản ánh đúng thực tế lời - lỗ, đồng thời hạn chế đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh.
📌 Tóm lại: Giữ nguyên thuế 2% hiện hành là một quyết định an toàn trong ngắn hạn. Nhưng về lâu dài, Việt Nam vẫn cần một cơ chế thuế công bằng hơn, minh bạch hơn, tiệm cận với thông lệ quốc tế. Vấn đề còn lại nằm ở tốc độ số hóa dữ liệu đất đai và sự quyết tâm trong quản lý.