Có lẽ câu hỏi đáng quan tâm hơn không phải là bất động sản Việt Nam có sập hay không, mà là thị trường sẽ điều chỉnh theo cách nào.

Bởi nếu nhìn kỹ, một thị trường mà giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập của người dân trong thời gian dài thì sớm muộn cũng phải tìm lại điểm cân bằng. Đó gần như là quy luật. Vấn đề là sự cân bằng đó sẽ đến bằng cách nào.

Thông thường sẽ có vài kịch bản. Thứ nhất là giá nhà giảm. Đây là điều nhiều người đang chờ đợi nhất. Thứ hai là thu nhập của người dân tăng nhanh hơn giá nhà. Thứ ba là lạm phát làm giảm giá trị thực của tài sản theo thời gian. Và cuối cùng là thị trường kéo dài trạng thái hiện tại trong nhiều năm để nền kinh tế dần hấp thụ mặt bằng giá mới.

Nếu để ý sẽ thấy, kịch bản giá giảm mạnh luôn là kịch bản gây tổn thương lớn nhất. Doanh nghiệp gặp khó, ngân hàng chịu áp lực, nhà đầu tư thua lỗ và tâm lý thị trường bị ảnh hưởng. Vì vậy, ở nhiều quốc gia, thị trường thường không điều chỉnh theo cách "rơi tự do" mà điều chỉnh rất chậm thông qua thời gian.

Đây là điều nhiều người dễ bỏ qua.

Ví dụ hôm nay một căn hộ có giá 8 tỷ đồng. Năm năm sau, căn hộ đó vẫn được rao bán khoảng 8,5 tỷ đồng. Nhìn bề ngoài, ai cũng nghĩ chủ nhà vẫn thắng vì giá vẫn tăng.

Nhưng hãy thử nhìn theo một cách khác.

Nếu trong 5 năm đó thu nhập của người dân tăng thêm 30-40%, tiền lương tăng lên, nền kinh tế tiếp tục phát triển và lạm phát tích lũy thêm một mức đáng kể thì thực chất căn hộ đó đang trở nên "rẻ hơn" so với khả năng chi trả của xã hội.

Nói cách khác, giá trên bảng vẫn gần như đứng yên nhưng giá trị thực của tài sản lại đang giảm xuống.

Đó là một kiểu điều chỉnh rất âm thầm. Không có cảnh bán tháo. Không có cảnh giá giảm một nửa. Không có những tiêu đề gây sốc. Nhưng nó vẫn là điều chỉnh.

Vậy tại sao giá nhà hiện nay vẫn neo cao dù thanh khoản ở nhiều nơi không còn mạnh như trước? Theo tôi, có ba lý do.

Thứ nhất, rất nhiều người sở hữu bất động sản không chịu áp lực phải bán gấp. Họ không vay quá nhiều hoặc đã tích lũy tài sản từ nhiều năm trước nên hoàn toàn có thể chờ đợi.

Thứ hai, thị trường hiện nay không hẳn thiếu nhà, mà đang thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Người dân cần nhà ở vừa túi tiền nhưng nguồn cung lại tập trung khá nhiều ở phân khúc giá cao.

Thứ ba, các chính sách điều hành luôn ưu tiên sự ổn định của hệ thống hơn là một cú điều chỉnh quá mạnh có thể gây ra hiệu ứng domino.

Chính vì vậy, kịch bản mà tôi thấy có khả năng xảy ra cao hơn không phải là một "phiên bản Evergrande" tại Việt Nam.

Thay vào đó là một giai đoạn kéo dài nhiều năm với những đặc điểm rất dễ nhận ra: giá nhà vẫn cao, thanh khoản không quá sôi động, người trẻ tiếp tục gặp khó trong việc mua nhà, doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh và giá trị thực của tài sản giảm dần theo thời gian.

Nghe thì có vẻ không đáng sợ. Nhưng nếu nghĩ kỹ sẽ thấy đây mới là điều đáng suy ngẫm. Bởi một cú sập thường diễn ra nhanh.

Còn một thập kỷ đi ngang lại âm thầm bào mòn cơ hội của rất nhiều người. Doanh nghiệp phải chờ đợi. Nhà đầu tư phải chôn vốn. Người mua nhà tiếp tục đứng ngoài quan sát. Và cả thị trường vận động trong trạng thái lưng chừng.

Sau cùng, tôi vẫn cho rằng thước đo quan trọng nhất của bất động sản không phải là giá nhà tăng hay giảm. Thước đo quan trọng nhất là khả năng người dân tiếp cận được nhà ở.

Nếu thu nhập tăng nhanh hơn giá nhà và nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực được cải thiện, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại.

Ngược lại, nếu khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục nới rộng, thị trường chắc chắn sẽ phải điều chỉnh theo một cách nào đó.

Lúc đó, câu hỏi không còn là "có điều chỉnh hay không". Mà là "điều chỉnh bằng giá hay điều chỉnh bằng thời gian".

Và biết đâu, điều đang chờ bất động sản Việt Nam phía trước không phải là một cú sập ồn ào như nhiều người vẫn tranh cãi.

Mà là một thập kỷ đi ngang trong im lặng. Một quá trình ít gây chú ý hơn, nhưng đủ sức thay đổi toàn bộ cuộc chơi.