Thực hư ra sao? Liệu địa ốc có rũ băng bật dậy và bốc đầu thẳng tiến? Để có thêm thông tin thể thẩm định lại những nhận định nêu trên xin điểm lại vài sự khác biệt của thị trường trong năm Tân Sửu so với năm Canh Tý vừa qua.

Diễn biến kinh tế vĩ mô và các kênh đầu tư tác động nhiều chiều lên trị trường địa ốc.

Kinh tế vĩ mô được nhận định là sẽ bứt phá với mục tiêu tăng trưởng GDP 6% đã được Quốc hội thông qua, Chính phủ quyết tâm, nhân dân hào hứng …. các tổ chức kinh tế trong nước và quốc tế cùng có chung nhận định GDP năm 2021 sẽ GDP đạt kỳ vọng 6-7%. Tuy nhiên, mục tiêu 6% này dường như quá kỳ vọng vì rằng nền kinh tế thế giới dự kiến phục hồi 4% từ nền tảng thâm hụt âm 4% của năm 2020 trong khi kinh tế Việt Nam phụ thuộc khá nhiều vào kinh tế thế giới (độ mở lớn, phụ thuộc nhiều vào xuất khẩu và vốn đầu tư nước ngoài…) và từ nền tảng GDP 2.91%.

Năm 2021 là năm được dự báo sẽ là năm tiếp tục khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh vì sự khôi phục sức mua của nhiều thị trường xuất khẩu chính của doanh nghiệp Việt như Mỹ, Trung Quốc, Châu Âu, ASEAN… vẫn phụ thuộc nhiều vào tình hình dịch bệnh cho dù tình hình lây lan đã giảm, nhưng dịch bệnh chưa thể chấm dứt ít nhất hết năm 2021, điều đáng nói là hậu quả của nó sẽ rất nặng nề và lâu dài. Trong nước, cơm-áo-gạo-tiền đã và vẫn là mối lo của đại đa số người dân, kích thích tâm lý phòng thủ, tiết kiệm hơn là đầu tư. Người lao động chỉ mong cầu công việc ổn định đủ ăn, tránh đảo lộn cuộc sông gia đình… đã làm ảnh hưởng tới giấc mơ mua nhà, đất…. Từ đó tác động tới dân đầu cơ, đầu tư bất động sản khi họ chưa nhìn thấy tiềm tăng giá của thị trường, trong một tương lại bất định như vậy mấy ai dám xuống tiền ôm hàng.

Trong năm 2020, nhà điều hành đã 3 lần giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động hiện đang duy trì khá ổn định ở mức thấp, tuy nhiên nhìn nhận kỹ thấy lãi suất huy động thấp chủ yếu ở các kỳ ngắn hạn dưới 6 tháng, các kỳ hạn 6 tháng trở lên neo ở mức 6,5-7,2% cá biệt có ngân hàng vẫn huy động tới mức 8,4%/năm (EximBank) … nhìn chung lãi suất huy động duy trì ổn định ở mức thấp sẽ tạo tâm lý suốt ruột, sợ tiền tiết kiệm mất giá và kích thích rút tiền tiết kiệm và chuyển vào các kênh đầu tư tài sản.

Các kênh đầu tư khác diễn biến khó lường, vàng vẫn luôn lấp lánh, chứng khoán được nhận định là tiếp tục là kênh hút vốn mặc dù đã khá cao, nhưng cả hai kênh đầu tư này đều khá kén người “chơi”; trái phiếu doanh nghiệp là sân chơi chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp ….

Quan điểm, chính sách điều hành của Chính phủ theo hướng thắt chặt hơn đối với thị trường BĐS

Bong bóng bất động sản 2007-2008, tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 và cách nhà điều hành thức ứng phó chưa phù hợp với điều kiện KT-XH và văn hóa Việt Nam đã tác động kép rất xấu tới kinh tế-xã hội giai đoạn 2008-2012.

Ví dụ năm 2008: CIP 22,97%, tăng trưởng tín dụng 30% trong khi GDP chỉ đạt 5,66%; năm 2009 CPI được hạ xuống còn 6,88%, tăng trưởng tín dụng vọt lên 37,7% nhưng GDP cũng chỉ đạt 5,32%.... nợ xấu đã uy hiếp sự an toàn của hệ thống ngân hàng….Từ bài học sâu sắc đó, cách ứng phó của Chính phủ trong giai đoạn vừa qua đã hoàn toàn khác, uyển chuyển và phù hợp với thực tế Việt Nam. Tăng trưởng tín dụng giảm dần từ 37,7% vào cuối 2009 về mức ổn định trung bình 13% trong giai đoạn 2018-2020; CIP giảm dần từ 22,97% năm 2008 còn mức 3-4% năm 2019-2020 trong khi đó GDP ổn định xấp xỉ 7% cho giai đoạn 3 năm 2017-2019, năm 2020 nếu không có Covid chắc chắn kinh tế Việt Nam vẫn ổn định theo Trend. Từ thực tế trên có thể khẳng định “Chủ trương ổn định vĩ mô, ưu tiên sản xuất…. kiểm soát chặt trẽ bất động sản..” đã và đang là chủ trương nhất quán của Chính phủ.

Chủ trương của Chính phủ được cụ thể hóa bằng các Chính sách tín dụng của NHNN: Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước (NHNN) khống chế tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn đã và đang phát huy hiệu lực, cùng với các qui định chặt trẽ của NHNN như không hạ thấp điều kiện tín dụng; yêu cầu các TCTD phải kiểm soát chặt trẽ mức độ tập trung tín dụng vào BĐS; không cấp tín dụng cho hoạt động đầu cư hoặc triển khai các dự án tiềm ẩn rủi ro cao…vv kết quả của nhiều biện pháp tổng hợp đã làm cho tín dụng vào bất động sản đã được kiếm chế trong mấy năm vừa qua, cụ thể: năm 2018 là 26,76%; năm 2019 là 21,53% và giảm mạnh năm 2020 chỉ còn 9,97% thấp hơp nhiều so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 12,13%. Năm 2021, NHNN vẫn tiếp tục kiểm soát chặt trẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. (Nguồn: ông Nguyễn Tuấn Anh- Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, NHNN).

Trái phiếu doanh nghiệp đã từng là cứu cánh đối với nhiều dự án, doanh nghiệp địa ốc trong năm 2018-2020. Sự “thông tiền, thoáng hậu” của nghị định 163/2018 đã mở đường cho TPDN phát triển, năm 2018 TPDN chiếm 9,01% GDP, sang năm 2019 tăng lên 11,26% GDP. Trước sự bùng phát tới mức khó kiểm soát và phớt lờ các cảnh báo của NHNN (NHNN cảnh báo tới 3 lần), Nghị định 81/2020 đã thu hẹp cửa phát hành TPDN, ấy vậy mà cũng đã kịp chiếm tới 15,01% GDP vào năm 2020. Tuy nhiên, chiểu theo lộ trình Phát triển TPDN giai đoạn 2017-2020 tầm nhìn 2030 đã được Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 1191/QĐ-TTg ngày 14/8/2017, tổng lượng TPDN năm 2020 chỉ là mức 7%GDP. Có lẽ vì sự “vô tổ chức” như vậy mà Chính phủ kịp thời ra Nghị định số 153/2020/NĐ-CP với quy định tại khoản b, Điều 9: Điều kiện chào bán trái phiếu: Thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có); trừ trường hợp chào bán trái phiếu cho chủ nợ là tổ chức tài chính được lựa chọn đãm chấm dứt tình trạng phát hành TPDN để đảo thanh toán các món trái phiếu đến kỳ hoặc đảo nợ.

Ngoài ra, các bộ ngành Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Mô trường, Tổng cục Thuế…, Thanh tra chính phủ, Kiểm toán nhà nước….đều đồng loạt ra quân thực hiện chủ trương chung rà soát, thắt chặt BĐS của Chính phủ bằng các hoạt động cụ thể: Chấm dứt hình thức Hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT); thanh tra, rà soát tính pháp lý các các dự án BĐS và dự án đối ứng; qui định các điều kiện dự án đủ điều kiện mởi bán; hay chỉ được chuyển giao cho chủ đầu tư khác sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính…vv

Sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản

Covid hoành hành ảnh hưởng tới hầu hết các doanh nghiệp thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, bất động sản là một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất, sau một năm ngủ đông hoặc cầm cự, doanh nghiệp địa ốc nào còn sống đều sức cùng, lực kiệt do bị ảnh hưởng từ sự trầm lắng kéo dài của thị trường từ năm 2019, sang năm 2020 cộng thêm cú đấm bồi Covid. Như vậy, tâm thế của các doanh nghiệp BĐS năm nay sẽ khác nhiều so với năm 2020, tiền dữ trữ đã hết, hạn mức ngân hàng không còn trong khi các khoản nợ đến kỳ thanh toán hoặc sẽ tới đến kỳ …càng làm tình hình thêm căng thẳng. Nghị định 153/2020/NĐ-CP đã chặn đứng việc các doanh nghiệp huy động tiền từ TPDN để trả cho các khoản nợ đến hạn… . Những công ty, tập đoàn, những dự án lớn thuộc các lĩnh vực BĐS du lịch, BĐS cao cấp được NHNN liệt vào diện BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro càng khó tiếp cận vốn ngân hàng…vv

Mặt bằng giá bất động sản

Mặt bằng giá các loại BĐS hiện đang neo ở mức giá khá cao, thậm chí có những khu vực, dự án còn tăng cao hơn.. so với năm 2020. Có nhiều lý giải về vấn đề này, trong đó việc nhiều chủ đầu tư đã bán một phần dự án với giá cao nay nếu giảm giá sẽ rất khó xử đối với tệp khách hàng đã hợp đồng, đặt cọc hoặc đang thanh toán theo tiến độ…. Chiêu bài tăng giá sau đó chiết khấu, hỗ trợ lãi suất dường như đã bị lật tẩy…như vậy, với mặt bằng giá cả hiện tại sẽ rất khó hút dòng tiền đầu tư vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng trong tình trạng này khác xa với với giai đoạn 2012, khi đó giá bất động sản giảm trung bình từ 30-50% đã hút dòng vốn quay trở lại thị trường.

Bài viết là quan điểm cá nhân, các thông tin được trích dẫn từ các nguồn tin tưởng, hy vọng đó là tài liệu tham khảo và hữu ích cho ai đó quan tâm đến lĩnh vực bất động sản .