Tâm sự với anh bạn, anh bảo giờ anh ngồi trên cục tiền mà không lấy ra xài được!
Hiện nay có nhiều người rơi vào tình cảnh, sở hữu nhiều bất động sản nhưng nguồn thu nhập chính không có do cơ sở kinh doanh đóng cửa. Tài sản thì nằm hết ở bất động sản. Từ đầu năm đến nay bất động sản ra hàng (bán hoặc cho thuê) rất chậm.
1. Câu chuyện đầu tư shophouse.
Hồi shophouse Tân Cảng mở bán, bạn sales thân với tôi với kinh nghiệm như tất cả sales bình thường, khi mà rất ít những người đầu tư shophouse thành công từ giai đoạn trước đó, đã ngăn tôi đừng đầu tư. Cũng chính vì việc tư vấn rất có tâm mà tôi rất quý bạn. Nhưng bạn cũng không ngờ được rằng sau này giá shophouse Tân Cảng tăng lên gấp 3 lần. Ngay cả chủ đầu tư cũng choáng váng. Và rút kinh nghiệm từ định giá dự án này, mà giá shophouse những dự án sau này của cùng chủ đầu tư thường định giá ở thì tương lai. Vậy thì những ai lướt sóng, hay dùng đòn bẫy ngân hàng để mua thì nên cân nhắc.
Đó là câu chuyện của quá khứ. Còn thực trạng hiện nay ra sao?
Tôi có anh bạn, sở hữu 5 shophouse ở quận 2, giá shop gần 30 tỷ/ căn nhưng cho thuê giá chỉ 3.000 usd mà vẫn còn trống 3 căn. Giá trị shophouse (shop dưới chân đế toà nhà) bị thổi lên từ dự án Tân Cảng kéo theo giá shophouse chung trên thị trường cũng lên theo. Bản chất shop dạng này khó có thể so sánh với nhà phố, vì lượng lưu thông (traffic) kém hơn hẵn. Thực chất nó chỉ là dạng “căn tin” tức là chỉ phục vụ đối tượng những ai đang sống, hay làm việc ở toà nhà đó là chủ yếu. Với cách phục vụ mang tính “nội bộ” như vậy giá trị của nó cũng phần nào hạn chế.
Dãy shophouse thuộc khu Sala nằm trên trục Nguyễn Cơ Thạch là ngoại lệ vì nằm trên trực đường chính, hưởng hết những ưu điểm của nhà phố. Có thể thấy hệ thống shophouse tại các khu như The Manor, Saigon Pearl, Tân Cảng, Ba Son... đều phần lớn giá thuê cao, hoạt động không hiệu quả, các chủ thuê mở shop dần dần rút đi.
Bài này sẽ không được lòng các bạn sales, vì vốn dĩ đa số các bạn luôn tô hồng sản phẩm mình phân phối. Nhiều khách hàng sau đó đã lâm vào thế khó, chắc chắn bạn sales mất đi khách hàng trung thành đó. Nhìn vào thực trạng thực tế (không nhất thiết trong thời gian covid mà cả thời gian trước đó) ai cũng thấy được kinh doanh shop hiệu quả thế nào.
2. Một số lưu ý khi đầu tư shophouse
- Chọn shophouse nằm trục đường chính, đường lưu thông, có traffic. Các thương hiệu lớn, đặc biệt là Highland, Starbucks, các cửa hàng tiện ích... rất thích thuê shophouse nhưng họ khá kén chọn vị trí. Các tiêu chí như nằm trên trục đường lưu thông, căn góc, view đẹp luôn được ưu tiên.
- Shophouse mà không có sự tiếp cận khách vãng lai thì nó chỉ là căn tin nội bộ. Bạn không thể mong mỏi gì ở nó về sự phát triển đột biến
- Tìm hiểu kỹ về cách thức quản lý và quy hoạch của Chủ đầu tư, ban quản lý sau này. Những shophouse mà không có hành lang cho khách ngồi bên ngoài, hoặc không có chổ để xe cho khách (hoặc có chổ xe dưới hầm như Tân Cảng nhưng khách phải đi bộ một quãng khá xa, khá bất tiện) thì việc kinh doanh sau này sẽ cực khó khăn. Một số toà nhà quy định không được xài bếp gas để nấu ăn... nên phải cân nhắc kỹ đối với đầu tư shophouse để mở quán ăn
- Cũng giống như tất cả loại hình bất động sản, đối với shophouse khi muốn đầu tư lướt sóng, nên nhớ rằng “bán lúc thị trường đang lên”, đừng đợi nó lên đỉnh rồi mới quyết định bán. Lúc đó bạn đã trể. Phải để người mua thấy được tiềm năng tăng giá thì họ mới xuống tiền.
- Và cuối cùng, loại hình bất động sản nào cũng có rủi ro. Nhưng shophouse là loại hình đầu tư vốn lớn, vì vậy càng phải tỉnh táo, đừng chạy theo sóng do sales tạo ra. Lúc đó nguy cơ bị sóng đè là rất lớn.
Ho Quang Man/ Admin Bất động sản/ An Cư