Từ 1/12/2025, nếu ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo mà đó là chỗ ở duy nhất của người vay, thì không còn chuyện “thu là thu trắng tay, khách tự lo tiếp phần đời sau” nữa rồi. Theo Nghị định  số 304/2025/NĐ-CP của Chính phủ, chính sách mới bắt buộc ngân hàng thương mại phải trích ra một khoản tiền từ chi phí xử lý tài sản đảm bảo, hỗ trợ lại cho người vay số tiền tương đương 12 tháng lương tối thiểu.

Nói nôm na cho dễ hiểu, giống như ngân hàng bây giờ nếu phải siết nhà duy nhất của người ta, thì phải chừa lại cho họ 1 năm tiền sinh hoạt tối thiểu, chứ không để người vay rơi vào cảnh sốc sinh tồn hoàn toàn. Một bước tiến đáng ghi nhận trong cách tiếp cận tín dụng an sinh, nếu đặt cạnh bối cảnh pháp lý trước đây thiên về phía bảo vệ quyền thu giữ tài sản của bên cho vay nhiều hơn. Nhà là nơi cuối cùng của kỳ vọng gia đình, nên khi đụng vào cái “căn cứ địa duy nhất” đó thì cũng phải có cơ chế nhân văn để giảm sốc.

Giá nhà thì leo, người dân thì vay ngày càng nhiều, mà đời sống phía sau rủi ro siết nợ cũng không thể coi nhẹ được. Và nghị định mới này được ban hành trên nền điểm đ khoản 2 Điều 198a của Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi tháng 6/2025, đặt ra khung điều kiện thu giữ nợ xấu mà Quốc hội đã thông qua trước đó. 

Không chỉ nhà ở, nghị định còn nhắc đến công cụ lao động duy nhất hoặc chủ yếu (không hình thành từ vốn vay). Nếu ngân hàng thu giữ những tài sản kiểu đó, họ phải trích hỗ trợ lại bằng 6 tháng lương tối thiểu. Khá thú vị, vì luật nhìn nhận rằng thu giữ nhà và tước đi công cụ lao động đều là những cú đánh chí mạng vào dòng tiền sinh tồn của cá nhân. Mình thấy cách tính này tuy chưa giải quyết tận gốc “trùm cuối nợ xấu”, nhưng nó tạo ra buffer zone, giống như túi khí cho người vay khi xảy ra va chạm.

Nhưng khoan, đọc kỹ hơn mới thấy cái “game” mới này cũng có luật play rõ ràng. Người vay (tức bên bảo đảm) phải xác nhận và chứng minh đó thực sự là chỗ ở duy nhất hoặc công cụ lao động duy nhất, trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi nhận yêu cầu từ ngân hàng. Việc xác nhận có thể được thể hiện trong hợp đồng bảo đảm hoặc 1 văn bản riêng.

Còn nếu quá 10 ngày mà không này nọ gì, thì tài sản sẽ mặc nhiên bị xem là không phải “duy nhất”, và lúc đó ngân hàng không phải hỗ trợ theo diện đặc biệt nữa. Điều này, theo góc nhìn quản trị rủi ro, là cơ chế chống trục lợi chính sách, ai không chịu chứng minh, chịu hợp tác đúng hạn, thì tự tước quyền lợi của mình. 

Còn việc chứng minh bằng gì? Nghị định liệt kê cả 1 rổ hồ sơ mà bạn vay phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp và nội dung xác nhận gồm: giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo và tài sản liên quan (nếu có), sao kê tài khoản ghi nhận thu nhập hàng tháng, chứng từ thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân, hóa đơn điện – nước – internet để chứng minh nơi cư trú, cùng các tài liệu khác.

Tóm lại, bạn phải xác nhận tình trạng tài sản để hệ thống còn đánh giá được rủi ro thu giữ và gói hỗ trợ tài chính phù hợp.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng nói rõ mục tiêu ban hành nghị định này là để cân bằng quyền lợi giữa người vay và người cho vay, giảm ảnh hưởng tới đời sống, sản xuất và lao động của người dân, nhằm ổn định an sinh xã hội. 

Chốt lại, mình nghĩ đây là một nghị định đáng để các bạn vay mua nhà, nhất là người mua ở thực, ngồi xuống đọc thật kỹ. Nếu “tuyến phòng thủ thu nhà duy nhất” bị kích hoạt, thì vẫn có 1 túi tiền tối thiểu để người vay bám víu, nhưng đổi lại, họ phải chứng minh đúng hạn và đúng quy định, chứ không thể im lặng, rồi mong Nhà nước trải thảm giải cứu cho mọi trường hợp.

Chính sách có tính nhân văn, nhưng cũng đủ chặt để tránh người ta biến nó thành bảo hiểm miễn phí cho sự thiếu kỷ luật tài chính.