Giờ nghĩ lại thấy buồn cười, giống như lấy muỗng nhựa mà đòi cản nước lũ vậy đó. Đi làm vài năm mới thấm cái chân lý phũ phàng: tốc độ tăng giá nhà luôn nhanh gấp 10 lần tốc độ “bóp mồm bóp miệng” của mình. Hồi xưa m còn ngắm một căn chung cư tầm hơn 2 tỷ thôi, mà năm nay nó đã nhảy lên gần 5 tỷ mất rồi. Chênh 3 tỷ đó, thử hỏi nhịn ăn sáng ba kiếp cũng không bù nổi.

Sau một hồi lao đầu vào mấy nhóm chia sẻ, rồi tự ngồi đọc sách, xem clip, tìm hiểu về quản lý tài chính cá nhân, m mới tỉnh ra một điều: chuyện không nằm ở chỗ mình tiết kiệm được bao nhiêu tiền, mà là với số tiền mình đang có trong tay, cộng với thu nhập hiện tại, ngân hàng cho mình vay tối đa bao nhiêu để vẫn an toàn, không lăn quay ra vỡ nợ? Cái câu hỏi nghe khô khốc đó mới là cái map thật sự để mình đi tìm nhà, chứ không phải cái checklist “đã cắt trà sữa hay chưa”.

Hôm nay rảnh, m xin share lại cho mọi người cái file tính điểm gãy tài chính mà m tự cặm cụi làm (bản đơn giản dễ dùng nha), vì biết đâu giúp được ai đó tiết kiệm vài năm hoang mang giống m ngày trước. File này không phải cái gì quá cao siêu, nhưng nó trả lời đúng trọng tâm luôn: “Lương 2 vợ chồng X đồng thì mua nhà bao nhiêu tiền là an toàn?”. M đọng hết lại thành đúng một bảng tính quan trọng nhất mà m thấy ai vay mua nhà cũng nên nhìn vào đầu tiên. Bạn chỉ cần điền thu nhập với chi tiêu bắt buộc vào mấy ô màu vàng là xong, giống như khai báo đầu vào vậy đó, phần còn lại nó tự cân cho bạn.

Trong file, m đang để tỷ lệ an toàn 50%. Thực tế thì ngân hàng có thể duyệt cho vay tới 70% giá trị nhà lận, nhưng đời đâu có màu hồng như brochure. Nếu bạn nghe lời ngân hàng 100% rồi xài hết hạn mức 70% đó, tháng nào cũng trả nợ sát sàn thì m nghĩ chả khác gì chạy deadline mà không có buffer — lúc khoẻ thì ổn, nhưng lúc ốm, lúc bố mẹ đau, hay bị layoff cái là toang.

Nên file của m sẽ tự chặn bạn lại ở cái mức an toàn kiểu “còn tiền thở”, còn tiền ốm đau bất ngờ, còn tiền gửi bố mẹ nữa. Cuối cùng nó sẽ tự tính ra số tiền tối đa bạn nên trả góp mỗi tháng, và hạn mức vay tối đa, rồi từ đó bạn biết mình nên lọc nhà phân khúc nào để tìm cho chuẩn, chứ không phải ảo tưởng sức mạnh rồi xách CV đi thi OI (Olympiad) với ngân hàng đâu.

Tư duy m rút ra và m đang xài luôn là: bạn phải kiểm soát thật chặt cái khoản “chi tiêu sinh hoạt bắt buộc”. Cái này giống như phần chi phí cố định trong cấu thành giá nhà vậy  bạn giảm được cố định, thì phần còn lại bạn có thể đòn bẩy cao hơn mà vẫn an toàn. Chi tiêu càng tối ưu, hạn mức vay an toàn của bạn càng tăng. Nghe thì nghịch lý, nhưng tính ra nó lại logic ghê.

M nói thiệt, để dám xuống tiền mua nhà Hà Nội m đã mất quá nhiều thời gian ngồi tự hỏi tự trả lời mấy con số như vậy, rồi tự vẽ cho mình cái ranh giới an toàn mới dám chốt. Giờ nhìn lại, nếu hồi sinh viên đã biết tư duy tính khả năng vay an toàn trước khi tính khả năng tiết kiệm, có khi m đã đỡ hoảng, đỡ ảo vọng, và bớt “ăn mừng hụt” mấy đợt sổ hồng trên giấy.

Hy vọng cái bảng tính nhỏ xíu nhưng thực tế này giúp các bạn rút ngắn mấy năm loay hoay giống m. Vì đến cuối cùng, mua được nhà hay không, không nằm ở ly trà sữa, mà nằm ở kế hoạch dòng tiền và khả năng đòn bẩy trong vùng an toàn của mình. Mất công một lần để tính đúng con số đó, còn hơn dành cả đời để nhịn sai chỗ.

st