Nhìn vào thực tế đang diễn ra: Một khoản vay mua nhà 1.5 tỷ đồng ban đầu có thể chỉ chịu mức lãi suất ưu đãi 7.5% - 8.5% trong năm đầu tiên. Ngay sau đó, khi "bước ra" khỏi giai đoạn ưu đãi, mức lãi suất đã nhanh chóng nhảy vọt lên 12.5% - 14.5%, thậm chí 15% - 16% ở nhiều ngân hàng, đặc biệt là với các khoản vay không có tài sản đảm bảo tốt hoặc ở các ngân hàng thương mại nhỏ hơn.

Tính nhanh về vòng xoáy chi phí:

• Với khoản vay 1.5 tỷ đồng, việc lãi suất từ 8% lên 14% có thể khiến tiền lãi hàng tháng tăng thêm khoảng 7.5 triệu đồng (từ 10 triệu lên 17.5 triệu tiền lãi hàng tháng - tính trên dư nợ ban đầu). Đây là một gánh nặng tài chính không hề nhỏ, có thể tương đương với một phần tư hoặc thậm chí một phần ba thu nhập trung bình của nhiều hộ gia đình đô thị.

• Theo khảo sát thị trường từ các báo cáo chuyên sâu, trong 6-9 tháng gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà phổ biến đã tăng từ 2-4 điểm phần trăm so với giai đoạn đầu năm. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu bạn vay 2 tỷ đồng, mỗi năm bạn có thể phải trả thêm 40-80 triệu đồng tiền lãi – một con số đủ để tạo ra áp lực tài chính đáng kể.

Nguyên nhân sâu xa và những toan tính thị trường:

Sự tăng vọt của lãi suất không phải là ngẫu nhiên. Nó đến từ nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh:

• Áp lực lạm phát và tỷ giá: Dù đã được kiểm soát, nhưng các áp lực này vẫn khiến Ngân hàng Nhà nước phải thận trọng trong chính sách tiền tệ, duy trì mặt bằng lãi suất nhất định để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô.

• Chi phí huy động vốn: Khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm (huy động) nhích lên (có thời điểm, lãi suất kỳ hạn dài ở nhiều ngân hàng lên tới 9-10%/năm), chi phí đầu vào của ngân hàng tăng lên, và tất yếu, lãi suất cho vay cũng phải tăng theo để đảm bảo lợi nhuận.

• Phân hóa chính sách tín dụng: Hiện tại, ngân hàng ưu tiên dòng vốn cho sản xuất, xuất khẩu, hạ tầng. Các phân khúc BĐS đầu cơ hoặc dự án có rủi ro cao bị siết chặt hơn, khiến chi phí vốn cho các khoản vay này càng trở nên đắt đỏ.

Điều này tạo ra một cục diện phức tạp trên thị trường BĐS. Một mặt, những người đã lỡ vay thả nổi đang "oằn mình" gánh lãi, có thể buộc phải tính đến phương án bán bớt tài sản hoặc tái cấu trúc nợ. Mặt khác, những người có sẵn tiền mặt lại đang thận trọng hơn, chờ đợi "điểm rơi" thích hợp để "bắt đáy" hoặc tìm kiếm những BĐS có giá trị thực, bền vững.

Đây không còn là câu chuyện về việc "có nên vay mua nhà hay không", mà là "làm thế nào để vay một cách thông minh nhất, và quản lý khoản nợ an toàn nhất" trong một thị trường đầy biến động. Hiểu rõ về chu kỳ lãi suất, đánh giá kỹ lưỡng khả năng tài chính và không chạy theo những lời hô hào "thời điểm vàng" một cách mù quáng, sẽ là "lá chắn" bảo vệ bạn trước những bất ngờ của thị trường.