Mấy hôm nay em đọc văn bản góp ý của Hiệp hội Bất động sản TPHCM trên Tiền Phong thấy khá tâm đắc, vì nó đang “chỉ mặt đặt tên” đúng cái điểm nghẽn lớn nhất trong bài toán giá nhà tại Việt Nam đó là chi phí đất bị đội lên bất thường khi áp dụng công thức thiếu linh hoạt.
Cụ thể, nhiều địa phương đang tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng cách lấy bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (K). Nghe qua thì đơn giản gọn lẹ, cảm giác như “cân ký ngoài chợ” cho nhanh. Nhưng vấn đề là, đất cho dự án bất động sản cao tầng, khu đô thị, nhà ở thương mại nó đâu giống lô đất nhỏ nhà riêng mà cân cân tính toán kiểu một hệ số áp cho tất.
Ví dụ sống động luôn cho dễ hình dung: khu đất rộng 1ha ở đường đường Nguyễn Xiển, thuộc TP Thủ Đức. Bảng giá đất đang là 56,6 triệu/m², hệ số K khoảng 1,4 lần, nhân lên thành 80 triệu/m². Trong khi đó, nếu tính bằng phương pháp thặng dư - tức là dựa vào doanh thu thật của dự án trừ đi các chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay, lợi nhuận hợp lý thì giá trị thặng dư chỉ còn 35 triệu/m², thấp hơn 2,28 lần so với mức 80 triệu/m² khi nhân hệ số K.
Đây không phải chênh lệch nhẹ như vài phần trăm nữa, đây là mức lệch kiểu “đi xe đạp điện mà tốc độ báo 80km/h trên đồng hồ”, ảo ma và sai bét cảm nhận thực tế. Bị tính nghĩa vụ đất ở mức 80 triệu/m² như vậy, doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu/m² mới không lỗ vốn. Nói cách khác, nếu không cho “nhảy giá” thì sẽ tự tử tài chính luôn. Rõ ràng, cách tính này đang biến dự án nhà ở thành món hàng xa xỉ bất đắc dĩ, chứ không còn là sản phẩm dựa trên giá trị thực nữa.
Một ví dụ nữa ở đường Đặng Công Bỉnh, thuộc huyện Hóc Môn cũ, nay nằm trong ló trình thanh tra ở tỉnh Lâm Đồng. Bảng giá là 18,5 triệu/m², hệ số K khoảng 2 lần, nhân lên 37 triệu/m², nhưng phương pháp thặng dư chỉ 9 triệu/m², thấp hơn tận 6 lần.
Theo HoREA, muốn không lỗ thì giá bán căn hộ phải bị đẩy lên trên 70 triệu/m². Mà 70 triệu/m² ở vùng Hóc Môn thì nó không còn là “xa trung tâm một chút” nữa, mà thành “xa ví tiền người thu nhập thấp gấp nhiều chút” rồi. Thành ra người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua, đặc biệt là nhóm cần nhà nhất.
Điều em thấy hay ở văn bản góp ý này là cách phân tách hệ số K theo 3 nhóm: hệ số K1, hệ số K2, và hệ số K3. Đặc biệt, hệ số K3 nên do UBND tỉnh quyết theo từng dự án hoặc loại dự án, thay vì một con số chung cho mọi phân khúc.
Nếu lấy lại khu đất 1ha đường Nguyễn Xiển lúc nãy để thử nghiệm tính toán: K1 = 1,4, nhưng nếu K3 = 0,4, thì giá đất được tính toán chỉ còn 32 triệu/m², chứ không phải 80 triệu/m². Một cú hạ nhiệt rất rõ ràng, từ “giá căng như dây đàn” xuống mức “còn đánh được bài chứ không phải đứt dây”.
Đại biểu Cầm Hà Chung của Quốc hội cũng đồng tình chuyển từ giá đất cụ thể sang bảng giá nhân hệ số K, nhưng lưu ý rất đáng suy ngẫm: nếu bảng giá và hệ số không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch, thì nó dễ biến thành một “cú sốc tài chính” cho dân và doanh nghiệp. Và hiện tại, cái sốc ấy đang thấy rõ luôn rồi không phải sốc nhẹ mà là rung chấn như động đất 3–4 độ richter ở túi tiền người mua nhà.
Em thì khá đồng thuận với đề xuất xây dựng cơ chế K3 riêng cho dự án bất động sản. Vì nếu không, mỗi lần điều chỉnh bảng giá đất hay hệ số K, giá nhà lại bật lên như lò xo, nén mãi rồi bật, bật mãi rồi dân kêu, kêu mãi rồi lại họp, họp mãi rồi lại đề xuất… và vòng lặp cứ lặp. Trong khi đó cái cần nhất là một cách tính sát thực tế hơn, linh hoạt hơn, phù hợp với từng loại dự án, từng khu vực, từng hệ số sử dụng đất và suất đầu tư riêng.
Hy vọng là trong các kỳ thảo luận sắp tới, các cơ quan quản lý sẽ không chỉ sửa cơ chế trên giấy, mà còn làm mạnh, làm nhanh, và đúng trọng tâm tức là cân bằng cấu thành giá nhà từ gốc chứ không phải chỉ từ ngọn. Chứ nếu không thì mỗi lần nói đến “kìm giá nhà” nó lại thành khẩu hiệu hô to, còn giá thì vẫn leo đều như taxi giờ cao điểm ở Hà Nội lúc 8h sáng vậy đó.