Tức là bản đồ đô thị cũ đang được xé giấy vẽ lại, chứ không phải chỉnh vài nét son phấn nhẹ nhẹ đâu. Mình nghĩ ai đang tính mua nhà đất ở đây mà chưa check được quy hoạch cục bộ, thì khoan. Đừng để mai mốt mua xong mới biết đất nằm trong vùng “nâng hạ tầng, nắn đường, mở trung tâm mới” rồi ngồi tự hỏi: Ủa rồi sao giờ?

Cái này xuất phát từ Quyết định 1125 ban hành ngày 11/6/2025, mục tiêu lớn lắm: đẩy TP.HCM thành đô thị toàn cầu, trung tâm kinh tế – tài chính tầm châu Á, dân số dự báo 16,5 triệu người vào 2040, đất xây dựng 125.000–130.000 ha, và bình quân nhà ở 30–32 m²/người. Tầm nhìn thì hoành tráng, nhưng để đi tới đó thì phải “đụng” vào quy hoạch phân khu ở rất nhiều nơi, và con số 127 khu vực điều chỉnh lần 1 chính là lời tuyên chiến với những bất cập cũ như quá tải hạ tầng và thiếu đồng bộ.

Theo rà soát của Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, toàn thành phố đang có 281 đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chung cấp xã, trải trên tổng diện tích 6.772 km² với 281 đồ án. Rà thì rà ra 3 rổ kết quả luôn: 127 khu đợt 1 cần lập lại/điều chỉnh, 83 khu đợt 2 sắp soạn danh mục tiếp, và 71 khu được xem là đã phù hợp nhưng nếu muốn chỉnh cục bộ lại phải làm báo cáo đánh giá. Ai làm quy hoạch chắc hiểu, nói “phù hợp” không có nghĩa là đứng im, mà là còn cửa chỉnh nhỏ nếu xã phường có nhu cầu, nhưng phải qua thẩm định.

Thành phố giờ đang chạy một chiến dịch kiểu “đô thị đa trung tâm”, chia 6 phân vùng phát triển, nhắm vào giao thông công cộng, không gian xanh ven sông, hành lang kinh tế ven biển. Ý là không gom hết middleware vào một lõi rồi nghẽn, mà tản ra thành 6 lõi liên kết để giảm tải. Nhưng khi chuyển đổi từ quy hoạch cũ sang đa trung tâm như vậy, mọi thứ sẽ biến động: vị trí chức năng đất, chỉ giới đường, hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, đất cây xanh, đất công cộng… đều có thể bị yêu cầu làm lại. Người mua nhà đất mà không theo sát, thì như đi vào maze mà không bật GPS.

Mới đây, Sở đã gửi văn bản hỏa tốc yêu cầu các phường, xã, thị trấn chủ động lập kế hoạch quy hoạch ngay khi danh mục được UBND TP.HCM phê duyệt. 127 khu đợt 1 thì phải lập tiến độ chi tiết gửi về Sở; 83 khu đợt 2 thì phải làm báo cáo hiện trạng theo Điều 17 và 29 của Luật quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 — xác định loại đồ án, nguồn vốn, cơ quan chủ trì, nộp đầy đủ trước khi lên danh mục đợt 2. 71 khu phù hợp thì nếu cần điều chỉnh cục bộ cũng phải báo cáo quy mô, hình thức, có lý lẽ rõ ràng. Nói chung, không để xã phường tự ý “đập chỉnh” nữa, mà phải đi đúng luồng pháp lý.

Thành phố còn yêu cầu mỗi địa phương cử ngay 1 đầu mối chuyên trách quy hoạch để phối hợp thường xuyên với Sở, phản ánh vướng mắc bằng văn bản để được hướng dẫn kịp thời. Tức là con người được bố trí rồi, cơ chế liên kết thông tin cũng được dựng dần, nhưng nó cần thời gian chạy thực tế. Chính sách lớn thì hay, nhưng độ trễ triển khai và cập nhật bản đồ quy hoạch chi tiết đến tay người dân – nhà đầu tư luôn luôn là một rủi ro phải tính.

Theo góc nhìn cá nhân mình, đây là đợt rà soát đáng làm vì nó cố gắng vá các lỗ hổng hạ tầng cũ và định hình liên kết vùng. Các chuyên gia đánh giá việc này sẽ thúc đẩy liên kết phát triển với Bình Dương và hành lang kinh tế hướng tới ven biển của Bà Rịa - Vũng Tàu, để tới năm 2060 thành phố là cực tăng trưởng quốc gia. Nhưng mình nhắc lại: tầm nhìn 2060 không có nghĩa giá đất nơi bạn đang nhắm sẽ tăng tuyến tính từ nay đến đó. Nó còn phụ thuộc vào đất đó trong bản quy hoạch mới được xếp vào vai trò gì: ở lõi trung tâm mới, hành lang giao thông công cộng, hay lại nằm trong vùng phải lùi chỉ giới để mở đường? Mua trúng vùng nâng cấp thì đôi khi tốt dài hạn, nhưng ngắn hạn có thể bị “đóng băng giao dịch”, hạn chế cấp phép xây dựng, hoặc phải chờ điều chỉnh pháp lý cả năm trời.

Thế nên, chia sẻ thật lòng với anh em đang ôm mộng đất SG: cứ bình tĩnh như uống trà đá vỉa hè, check quy hoạch chi tiết qua kênh chính thức hoặc đầu mối của phường xã trước khi ký tay, chuyển tiền. Thị trường đất lúc nào cũng nóng, nhưng cầm bản đồ sai thì nóng mấy cũng thành than. Monitor thông tin, chờ danh mục đợt 1 được phê duyệt rồi nhìn đường đi đã, đừng vội FOMO. Mua nhà đất là chuyện cả đời, đừng để quy hoạch mới làm lại biến mình thành người ngồi ôm sổ đỏ mà không biết tương lai nó sẽ dẫn đi đâu!