Nếu coi dự án bất động sản là những món hàng trên kệ siêu thị, thì cái kệ của các đại gia Việt bây giờ đang đầy ắp, thậm chí là tràn trề hơn bao giờ hết. 

Đằng sau sự bùng nổ này là quá trình tháo gỡ pháp lý kéo dài nhiều năm từ cơ quan quản lý, cùng chiến lược mở rộng quyết liệt của các “đầu tàu” như Vingroup, Sun Group… 🚀

Khảo sát cho thấy phần lớn doanh nghiệp niêm yết ghi nhận mức tăng hai chữ số, thậm chí tăng bằng lần:

📈 Dịch vụ Hoàng Huy (HHS): tăng 42 lần

📈 Tập đoàn Sunshine (KSF): tăng 17 lần

📈 Vinhomes (VHM): tăng 2,4 lần

📈 BGI Group (VC7): tăng 2,1 lần

📈 Văn Phú Invest (VPI): tăng 88%

📈 Vingroup (VIC): tăng 81%

Với nền tồn kho vốn đã ở quy mô rất lớn, mức tăng này thực sự tạo nên những kỷ lục mới.

Năm 2025 chứng kiến nhiều doanh nghiệp lần đầu chạm mốc lịch sử.

🥇 Vinhomes lần đầu vượt 100.000 tỷ đồng tồn kho (134.793 tỷ đồng), chính thức “ngồi chung bàn” với Novaland (153.392 tỷ đồng).

🏢 Vingroup lần đầu vượt ngưỡng 200.000 tỷ đồng tồn kho (206.994 tỷ đồng).

Riêng Vingroup, hơn 153.500 tỷ đồng là bất động sản đang xây dựng để bàn giao. Đáng chú ý, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đến cuối 2025 đạt 186.426 tỷ tăng 98% so với cuối 2024, tạo nền lợi nhuận đáng kể cho các năm tới.

Một loạt doanh nghiệp khác cũng lần đầu gia nhập “câu lạc bộ vạn tỷ”:

✨ Tập đoàn Sunshine: 14.687 tỷ đồng

✨ Dịch vụ Hoàng Huy: 16.124 tỷ đồng

✨ Tài chính Hoàng Huy (TCH): 10.403 tỷ đồng

Trước đó, “sân chơi” này chủ yếu thuộc về các tên tuổi lớn như:

🏙️ Khang Điền (23.264 tỷ đồng)

🏙️ Đất Xanh (15.658 tỷ đồng)

🏙️ Phát Đạt (16.715 tỷ đồng)

Ở chiều ngược lại, Nam Long (NLG) là doanh nghiệp duy nhất rời nhóm vạn tỷ, khi tồn kho cuối 2025 còn 8.678 tỷ đồng.

🔎 Đằng sau những con số

Sự gia tăng tồn kho phản ánh hai câu chuyện khác nhau.

Thứ nhất là mở rộng thực chất. Vinhomes tung ra loạt đại dự án như Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Hạ Long Xanh,...tạo bước nhảy vọt về quy mô phát triển.

Thứ hai là yếu tố kỹ thuật. Sunshine hợp nhất Sunshine Homes (SSH), Dịch vụ Hoàng Huy hợp nhất CRV, qua đó làm phình to bảng cân đối kế toán.

Ngược lại, tồn kho của Novaland giai đoạn 2022–2025 biến động trong biên độ hẹp (134.956 – 153.392 tỷ đồng), phản ánh 4 năm tái cấu trúc và thiếu sự mở rộng mạnh mẽ. Tình trạng tương tự phần nào diễn ra tại Phát Đạt và Đất Xanh, những doanh nghiệp vẫn đang tìm lại quỹ đạo tăng trưởng.

Trong bất động sản, tồn kho không chỉ là con số kế toán. Đó là “nguyên liệu” cho doanh thu tương lai.

Tồn kho tăng mạnh thường đồng nghĩa với: Quỹ hàng lớn hơn; Doanh thu tiềm năng cao hơn; Triển vọng lợi nhuận rõ nét hơn trong chu kỳ tiếp theo

Với Vinhomes, lượng tồn kho và doanh số chưa ghi nhận khổng lồ đang mở ra triển vọng tăng trưởng mạnh năm 2026 và xa hơn. Điều này cũng phần nào đúng với Khang Điền, Đất Xanh hay Phát Đạt, những doanh nghiệp đang cho thấy tín hiệu phục hồi.

Dĩ nhiên, vẫn có ngoại lệ. Nam Long giảm tồn kho do yếu tố kỹ thuật (thoái vốn pháp nhân Izumi City), song triển vọng kinh doanh 2026 vẫn được đánh giá tích cực.

Còn với nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ, tồn kho chỉ là một phần câu chuyện. Pháp lý dự án, tốc độ bán hàng, thị trường khu vực, pre-sales… mới là biến số quyết định.

Tuy nhiên, có một nguyên lý gần như bất biến của ngành địa ốc:

👉 Không có hàng để bán thì không thể tăng trưởng. Trong bất động sản, “có bột mới gột nên hồ” còn tay không mà dựng cơ đồ thì chỉ có… trong mơ.

Thế nhưng, đời không chỉ toàn màu hồng. Nhìn vào cái kho hàng phình to đó, chúng ta phải đặt ra một dấu hỏi lớn: Bao nhiêu phần trăm trong đó là "hàng tươi sống" có thể bán ngay, và bao nhiêu là "hàng đông lạnh" đắp chiếu nhiều năm? Ví dụ nhé, nhìn sang Novaland, tồn kho cứ đi ngang lình xình suốt 4 năm qua. Điều này phản ánh một thực tế cay đắng là họ đang trong giai đoạn tái cấu trúc, thiếu nguồn lực để mở rộng, hàng cũ chưa đẩy đi hết mà hàng mới thì chưa có nhiều. Hay như các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tồn kho tăng đôi khi chỉ là do "phù phép" sổ sách, hợp nhất công ty này công ty nọ cho bảng cân đối kế toán trông có vẻ "đẹp mã" chứ thực chất dự án vẫn dậm chân tại chỗ.

Vậy giải pháp nào cho các thượng đế và cả các nhà đầu tư?

Thứ nhất: Đừng nhìn vào con số tồn kho mà phán xanh chín. Phải soi xem trong đó có bao nhiêu là "bất động sản xây dựng dở dang" (hàng đang làm) và bao nhiêu là "hàng thành phẩm" (hàng xây xong mà không ai mua). Hàng đang xây mà có doanh số bán trước (pre-sales) cao mới là hàng xịn.

Thứ hai: Tốc độ bán hàng là biến số quyết định. Một doanh nghiệp có kho hàng 10.000 tỷ mà mỗi năm bán được 5.000 tỷ thì quá ngon, nhưng nếu kho 1.000 tỷ mà cả năm không bán nổi căn nào thì đó là cái bẫy chết người.

Thực tế, năm 2025 là năm của nguồn cung bùng nổ sau khi các nút thắt pháp lý được gỡ bỏ. Các "siêu dự án" nghìn ha đồng loạt xuất hiện tạo ra một sân chơi mới. Câu hỏi thực sự ở đây không phải là họ có bao nhiêu hàng tồn kho, mà là liệu túi tiền của người dân có đủ sức "hấp thụ" cái đống hàng vạn tỷ đó hay không? Hay chúng ta lại chuẩn bị bước vào một chu kỳ "thừa hàng cao cấp, thiếu nhà giá rẻ" như những năm trước?