Với động thái thanh toán toàn bộ gốc và lãi trái phiếu mã CRE202001 trị giá gần 357 tỷ đồng, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, mã CRE) vừa gửi tín hiệu tích cực ra thị trường: “chúng tôi vẫn ổn”.

Tuy nhiên, nhìn sâu vào các chỉ tiêu tài chính, câu chuyện không chỉ đơn giản là “trả được nợ”, mà còn là làm sao để duy trì nhịp sống giữa một giai đoạn thị trường vẫn còn mệt.

👉 Trả nợ xong, lại mở hạn mức vay mới

Theo thông tin công bố, CenLand đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán gốc và lãi trái phiếu phát hành cuối năm 2020, đúng hạn vào 13/10/2025. Đây là tín hiệu tốt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang xin hoãn, giãn nợ trái phiếu.

Nhưng chỉ ít ngày sau, HĐQT CenLand thông qua việc mở hạn mức tín dụng 400 tỷ đồng tại BIDV – Chi nhánh Thái Hà, nhằm bổ sung vốn lưu động cho giai đoạn 2025–2026. Mục đích vay nghe rất “hoạt động thường xuyên”: chi phí hoa hồng, bán hàng, bảo lãnh, quản lý doanh nghiệp…

Nói cách khác, trả xong nợ trái phiếu chưa phải là hết nợ, mà là khép lại một khoản để mở ra một vòng quay vốn khác.

👉 Doanh thu giảm mạnh, lợi nhuận tăng bất ngờ

Theo báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ 2025, CenLand ghi nhận doanh thu thuần 504 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế lại đạt 43,8 tỷ đồng, tăng tới 175%.

Một nghịch lý thú vị: doanh thu lao dốc, nhưng lãi lại bật tăng.

Giải thích khả dĩ nhất là doanh nghiệp cắt giảm chi phí vận hành mạnh, thu hẹp quy mô môi giới và bán hàng - vốn từng là mảng chi phí lớn nhất. Cũng có thể có thu nhập tài chính hoặc khoản thu bất thường, giúp lợi nhuận “đẹp” trên sổ sách dù dòng tiền thực tế chưa cải thiện đáng kể.

👉 Tồn kho phình to, tiền mặt mỏng

Đến ngày 30/6/2025, CenLand có 60 tỷ đồng tiền mặt, tăng gần gấp đôi so với đầu năm. Nghe thì tích cực, nhưng con số này chỉ là một giọt nhỏ so với hàng tồn kho 631,9 tỷ đồng, tăng tới 78%.

Phần lớn hàng tồn nằm ở Sky City Towers (88 Láng Hạ), dự án DETACO, và biệt thự Đại Lải – những sản phẩm mang tính đầu tư cao, tiêu thụ chậm trong bối cảnh khách hàng vẫn “giữ ví”.

Điều này đồng nghĩa áp lực dòng tiền của CenLand chưa hề giảm, thậm chí có thể đang nặng hơn khi lượng hàng “nằm chờ thanh khoản” ngày một lớn.

👉 Đòn bẩy tài chính vẫn cao

Tính đến cuối quý II/2025, tổng nợ phải trả của CenLand gần 1.662 tỷ đồng, tăng 9,4% so với đầu năm.

Trong đó, vay và nợ thuê tài chính chiếm 55%, tương đương 913,8 tỷ đồng – phản ánh mức đòn bẩy đáng kể so với quy mô doanh thu hiện tại.

Công ty vẫn có vốn chủ sở hữu hơn 5.700 tỷ đồng, song xét trong bối cảnh lợi nhuận vài chục tỷ/năm và tốc độ quay vòng vốn chậm, thì việc duy trì hiệu quả sử dụng vốn là thách thức không nhỏ.

👉 Cổ phiếu “vẫn sống khỏe”, nhà đầu tư vẫn chờ

Trên sàn, CRE đang quanh mức 10.000 đồng/cổ phiếu, giảm nhẹ gần 3% trong tuần nhưng vẫn tăng gần 30% so với đầu năm. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn, hoặc ít nhất là họ tin CenLand chưa rơi vào vùng nguy hiểm như một số doanh nghiệp cùng nhóm.

Trong cơ cấu cổ đông, Tập đoàn Thế Kỷ nắm gần 50% vốn, I.P.A sở hữu hơn 10%, và ông Phạm Thanh Hưng (Shark Hưng) nắm 3,39%, giữ vị trí Phó Chủ tịch HĐQT. Sự hiện diện của những cái tên quen thuộc này giúp CenLand giữ được “thế” trong giới, nhưng không đồng nghĩa với việc “vẫn đang bay cao”.

👉 Sau kỳ trả nợ, CenLand đang ở đâu?

Câu chuyện trả xong nợ trái phiếu là tín hiệu tích cực, nhưng chưa đủ để khẳng định CenLand đã “qua cơn bĩ cực”. Việc doanh thu giảm mạnh, hàng tồn kho tăng nhanh, và tiếp tục vay ngắn hạn cho thấy doanh nghiệp vẫn đang phải xoay vốn để duy trì hoạt động, chứ chưa thực sự bứt lên về hiệu quả kinh doanh.

Trong một thị trường bất động sản còn đầy bất định, CenLand đang đứng trước lựa chọn khó: hoặc chấp nhận thu hẹp quy mô để bảo toàn dòng tiền, hoặc chấp nhận mạo hiểm để giữ vị thế.

Dù lựa chọn nào, giai đoạn 2025–2026 có lẽ sẽ là phép thử thật sự xem “thế kỷ” của CenLand có còn dài như tên gọi hay không😂