1. Case study sáp nhập Hà Tây (hình 1)
Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội vào năm 2008, mở rộng không gian đô thị cho Hà nội, mở rộng từ 921 km2 lên 3.344 km2 và gia tăng dân số lên 6.2 tr người, sau 17 năm các chỉ số quan trọng đều tăng, trong đó, riêng thị trường Hà Tây (cũ) có nhiều nơi tăng từ 2,4 cho đến 15 lần theo số liệu của batdongsan.com.vn, tuy nhiên, không phải toàn bộ các thị trường đều tăng chủ yếu tăng mạnh ở các khu vực liền kề Hà Nội và có nền tảng kinh tế.
2. Sáp nhập “siêu đô thị HCM” thay đổi cuộc chơi BĐS như thế nào?
- Tái cấu trúc đô thị và giá đất: Sáp nhập các khu vực như Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Thuận An, Dĩ An… vào TP.HCM sẽ tạo ra một siêu đô thị với quy hoạch đồng bộ hơn. Các khu vực vốn được xem là “vùng ven” sẽ được nâng cấp về mặt hành chính, pháp lý và đầu tư hạ tầng, dẫn đến giá đất tăng.
- Kinh tế bứt phá: HCM sẽ có thêm 1 cảng biển, và ngành dầu khí, logistics, công nghiệp, dịch vụ tăng tốc, kéo theo nhu cầu nhà ở và thương mại tăng.
- Hạ tầng dẫn sóng: Cao tốc, metro, cảng biển kết nối Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Thuận An, Dĩ An… biến các khu vực này thành điểm nóng đầu tư.
- Tăng sức hút vào FDI: Một siêu đô thị TP.HCM với quy mô lớn hơn, hạ tầng hiện đại và cảng biển chiến lược sẽ thu hút mạnh dòng vốn FDI vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, và BĐS.
(Siêu đô thị này sẽ đóng góp 25% GDP cả nước, 12.5 triệu dân, 1 cảng biển và 1 sân bay quốc tế)
3. Cơ hội hay rủi ro?
Sáp nhập TP.HCM - Bình Dương - BRVT mở ra cơ hội lớn cho BĐS, với giá đất tại Dĩ An, Thuận An, Bà Rịa hay Phú Mỹ thấp hơn trung tâm TP.HCM 4-10 lần, hứa hẹn tăng tăng trưởng nếu chuyển hướng từ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn. Nhu cầu nhà ở và thương mại sẽ bùng nổ nhờ KCN, cảng biển và hạ tầng như cao tốc, metro, đặc biệt tại Bình Dương – nơi hưởng lợi từ FDI và đô thị hóa nhanh.
Tuy nhiên, rủi ro không nhỏ: thanh khoản thấp ở vùng xa dễ dẫn đến “sốt ảo” nếu thiếu kết nối đồng bộ. Giá bị thổi phồng bởi đầu cơ hoặc sáp nhập chậm triển khai có thể làm thị trường chững lại, đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo và ưu tiên vị trí chiến lược.
Cre: Dinh Minh Tuan