Ví dụ: Shophouse O1-Gia Lâm - HN, TMDV, 2 sóng rồi...khi nào nó chỉnh. Chỉ cần nói rõ vậy thì còn nhìn được ngay nhịp, hiểu được rủi ro, đọc được tâm lý chủ sở hữu, và biết khu đó đang lệ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tương lai hay có lợi nhuận thực để tăng giá bền vững không.
Riêng BĐS ở các nước phát triển thì có thể hỏi chung được như vậy chứ như Việt Nam, một nước đang phát triển, đang là thị trường mới nổi tôi khẳng định sẽ không thể hỏi kiểu vậy được. Vì ở các nước phát triển, BĐS là tài sản đã trưởng thành, dựa trên dữ liệu minh bạch, quy hoạch ổn định, pháp lý chuẩn chỉnh. Bạn có thể hỏi câu tổng quát kiểu bao giờ thị trường điều chỉnh?
Và họ có thể trả lời dựa trên lãi suất, cung cầu, xây dựng mới, chỉ số affordability (khả năng chi trả), lượng người di cư mới đến, số lượng doanh nghiệp dời đến...
Còn chúng ta thì quy hoạch đổi liên tục, luật về đất đai cũng vậy, tín dụng còn rất ưu ái cho bđs mỗi khi cần dopamind cho kinh tế, tâm lý FOMO cực mạnh kết hợp nguồn cung méo mó, lệch pha, kỳ vọng tăng giá phi lý luôn có thể xảy ra. Như giai đoạn 2008-2010 nhiều nước trên thế giới khủng hoảng BĐS, Việt Nam cũng ảnh hưởng nhưng ngay giai đoạn này, Hà Nội trình Quốc Hội đề án mở rộng địa giới hành chính Thủ Đô theo 5 phương án, tôi nhớ là chọn cả Lương Sơn - Hòa Bình, Ba Vì - Hà Tây và còn có ý tưởng thành lập cả thành phố Sơn Tây, thành phố Hà Đông thuộc Thủ Đô như Thủ Đức thuộc TPHCM ngày nay nữa cơ. Ngay lập tức đùng đùng sốt đất theo mấy phương án này mặc dù nhiều nơi khác mời không ai mua, saleoff tùm lum cả. Sốt đất cục bộ cứ giật đùng đùng ấy chứ, người ta chấp nhận lãi ngày để chốt cọc, lãi vay bank 15-20%/năm đã là gì.
Rồi thì rất nhiều người trở nên giàu có vì mua sớm lúc rẻ trước rồi, vài năm sau tin đồn ra người ta bán bớt chốt lời. Ai mà ngờ được cái đất mua để tăng gia sản xuất, mơ mộng về hưu vui thú điền viên, mua vì chiến lược tính bằng 15-20 năm bỗng một ngày sốt xình xịch thế này, phải bán chứ 1 ăn 5 cơ mà. Nhưng rồi sốt ảo đi qua, tan gia bại sản như rạ. Nhưng cũng có người lại gồng được như đợt sốt đất Hà Đông sáp nhập vào Thủ Đô đầu năm 2008, mua ngay đỉnh, phải gồng đến tận 2011 cũng x lần. Rồi thì người ta chẳng còn cảm nhận được thị trường đang điều chỉnh hay không nữa. Tiền thầy bỏ túi, cái tết ấm no thì quan tâm gì, ra giêng đi đền đi lễ xin lộc tiếp thôi.
Cuối cùng, điều thấm nhất mà tôi nghĩ chỉ những người đi qua nhiều chu kỳ mới hiểu thị trường BĐS Việt Nam không vận hành theo logic lý thuyết, mà vận hành theo logic của… con người. Mà con người thì đầy cảm xúc, đầy kỳ vọng và đầy những quyết định phi lý. Trong một thị trường mới nổi như Việt Nam, không có câu trả lời chung, chỉ có vị trí cụ thể, dòng tiền cụ thể, nhóm người chơi cụ thể và những thông tin nào đang làm người ta tin vào. Chính những thứ cụ thể ấy mới quyết định nhịp điều chỉnh, chứ không phải biểu đồ vĩ mô hay bộ quy luật quy tắc gì ở đây cả.
Đầu tư BĐS ở Việt Nam chưa bao giờ là chuyện đoán thị trường, mà là đọc vị con người, bối cảnh xã hội và đọc vị dòng tiền, đọc vị cả những thói đời và những luật chơi.
Phúc Trần