Mà lý do thì cũng chẳng phải tự nhiên. Các ngân hàng thương mại đồng loạt nâng lãi suất huy động, đặc biệt nhóm ngân hàng tư nhân đang trả 6 – 7,1%/năm cho kỳ hạn 6 tháng, thậm chí còn vượt 7,1% ở vài nơi. Chi phí vốn đầu vào tăng → lãi suất cho vay tăng theo, đúng kiểu dây chuyền domino, nhưng cái domino cuối cùng bị đổ thì hầu như toàn là… người đi vay mua nhà.

Thị trường bất động sản thì sao? Thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi, nhưng độ sôi động thời gian qua có một phần đến từ đầu cơ, bởi tín dụng đã được nới khá mạnh ở năm 2024, tạo điều kiện cho dòng tiền “lướt sóng” luồn vào thị trường. Giờ khi lãi suất quay đầu tăng, dòng tiền ngắn hạn bị chặn lại, nhà đầu tư lướt sóng, hoặc ai tài chính yếu mà định chơi all-in theo trend, sẽ bắt đầu phải thu hẹp lại hoạt động.

Mình thì nhìn câu chuyện này ở góc cá nhân như thế này: ai đang mua nhà bằng vốn vay, đặc biệt những khoản đang hưởng ưu đãi rồi sắp hết, sẽ phải đối mặt với áp lực kép vừa trả gốc, vừa chịu lãi thả nổi cao hơn. Đây là thời điểm nhiều người đứng trước nguy cơ “vỡ kế hoạch”, không phải vì dự án tệ hay họ không nỗ lực, mà vì kế hoạch tài chính bị đánh úp bởi lãi suất trong khi thu nhập thì không tăng kịp nhịp ngân hàng.

Nhưng nếu nhìn rộng hơn, đây cũng là một cú “phanh nhẹ” cần thiết. Khi lãi suất tăng, thị trường sẽ dần tự sàng lọc, đầu cơ giảm, nhu cầu ở thực lộ diện rõ hơn, dòng vốn sẽ được hướng lại đúng mục tiêu: phục vụ những người mua để ở, để an cư, chứ không phải để lướt kiếm chênh một-hai vòng rồi nhảy ra. Nhiều chuyên gia cho rằng, giai đoạn 2025 – 2026 đầu cơ sẽ lui dần, và khi đó thị trường sẽ ổn định hơn, chất lượng hơn, bền vững hơn.

Nhưng nói gì thì nói, người mua nhà bây giờ phải tỉnh táo ở level cao hơn cả môi giới. Không phải chỉ chọn dự án, chọn chủ đầu tư, chọn hướng ban công nữa mà phải chọn cả cách vay, cách quản trị dòng tiền, dư địa trả nợ nếu lãi tăng tiếp, kỳ hạn, mức gốc - lãi hàng tháng có bóp được ngân sách hay không. Mua nhà thời lãi thấp là chuyện chọn cơ hội, còn mua nhà thời lãi tăng là chuyện chọn rủi ro, chọn sức chịu đựng và chọn kịch bản dự phòng.

Thế nên ai đang tính vay mua nhà, hoặc đang có khoản vay sắp hết ưu đãi, mình khuyên thật lòng: lên list câu hỏi cho ngân hàng đi là vừa, làm bài toán stress test tài chính của chính mình, chứ đừng để đến lúc ngân hàng test mình trước.

Thị trường có thể đang phục hồi, nhưng cuộc chơi an cư bằng vốn vay bây giờ đã chuyển từ chuyện mơ đẹp sang chuyện tính gốc – lãi trước khi tính mơ. Ai thấy bài này hữu ích, chia sẻ lại nhé, để bạn bè, người thân đang đứng trước ngưỡng vay mua nhà có thêm một góc nhìn mà chuẩn bị tinh thần và kế hoạch cho chắc tay hơn.