Thoạt nghe, có lẽ nhiều người sẽ nghĩ đây chỉ là một thủ tục hành chính, nhưng thực tế, nó có thể làm thay đổi cách giá đất được xác định và công bố ở từng địa phương từ đó ảnh hưởng đến túi tiền của chúng ta khi mua bán hay bị thu hồi đất.
16 bước xây dựng bảng giá đất, quy trình chặt chẽ hơn trước
Theo quy định mới, việc xây dựng bảng giá đất sẽ được triển khai qua 16 bước. Tôi tóm lược một số điểm nổi bật:
- Bắt đầu từ việc lập dự án xây dựng bảng giá đất: cơ quan quản lý đất đai phải xác định rõ nội dung, tiến độ, kinh phí, rồi chuyển sang Sở Tài chính thẩm định.
- Huy động đơn vị tư vấn định giá độc lập: thay vì chỉ dựa vào số liệu nội bộ, sẽ có đơn vị sự nghiệp công lập hoặc tổ chức tư vấn được lựa chọn theo quy định đấu thầu để xác định giá đất.
- Điều tra, khảo sát đến từng thửa đất chuẩn: không chỉ theo khu vực chung chung, mà phải khảo sát thực tế, xác định loại đất, vị trí, thửa đất chuẩn để xây dựng bảng giá sát thực tế hơn.
- Công khai lấy ý kiến trong 30 ngày: người dân, doanh nghiệp sẽ có cơ hội góp ý trước khi bảng giá được phê duyệt.
- HĐND tỉnh là cơ quan quyết định cuối cùng: thay vì UBND tỉnh như trước, điều này giúp quá trình minh bạch hơn nhờ có sự tham gia của cơ quan dân cử.
Nói một cách dễ hiểu, đây là một quy trình kỹ lưỡng hơn, mang tính “xã hội hóa” cao hơn, với nhiều bước kiểm tra, thẩm định và lấy ý kiến công khai trước khi công bố.
Tôi nghĩ, việc chuyển thẩm quyền quyết định từ UBND sang HĐND tỉnh là bước tiến về minh bạch và giám sát, giảm nguy cơ “vừa đá bóng vừa thổi còi” trong quản lý đất đai. Ngoài ra, việc khảo sát đến từng thửa đất chuẩn và bắt buộc công khai lấy ý kiến 30 ngày cũng là tín hiệu tích cực, giúp bảng giá sát thực tế hơn, hạn chế tình trạng bảng giá quá thấp so với giá thị trường (dẫn đến thất thu ngân sách) hoặc quá cao gây áp lực cho người dân.
Tuy nhiên, tôi vẫn có một số băn khoăn:
Rủi ro giá đất “nhảy vọt”: khi bảng giá được xây dựng sát thị trường hơn, tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng và chi phí đền bù giải tỏa cũng sẽ tăng. Điều này có thể đẩy giá thành nhà ở cao hơn, nhất là với những dự án mới triển khai sau 2026.
Khả năng thực thi 16 bước: quy trình nghe rất bài bản, nhưng nếu thiếu dữ liệu, thiếu năng lực định giá hoặc có sự can thiệp lợi ích nhóm, bảng giá đất vẫn có thể bị “bóp méo”.
Minh bạch thông tin với người dân: dù có bước công khai 30 ngày, nhưng không phải ai cũng hiểu cách góp ý hay có thời gian theo dõi. Nếu truyền thông không tốt, quy trình này sẽ chỉ là hình thức.
Người mua nhà nên chuẩn bị gì?
Từ góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng quy định mới này là một bước tiến đáng kỳ vọng, giúp thị trường đất đai minh bạch hơn. Nhưng đồng thời, chúng ta - những người mua nhà, đầu tư bất động sản cũng cần chủ động cập nhật thông tin, theo dõi bảng giá đất địa phương hàng năm, và tính toán kỹ chi phí khi lên kế hoạch mua bán hay phát triển dự án.
Tôi tin rằng từ 2026 trở đi, việc sở hữu một thửa đất sẽ đi kèm nhiều chi phí “thật” hơn, không còn chuyện đóng thuế theo bảng giá quá thấp. Đây là tin tốt cho ngân sách nhà nước, nhưng cũng là lời nhắc nhở cho tất cả chúng ta: đầu tư cần bài bản, tránh lướt sóng theo tin đồn, và chuẩn bị tài chính vững vàng trước khi xuống tiền.