Đó liệu có phải là chính sách phát triển đúng đắn về nhà ở xã hội và sẽ dẫn tới những kết quả khác nhau như thế nào?

Đầu tiên cần thấy là doanh nghiệp tư nhân khi làm nhà ở xã hội là hoạt động theo mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận.

Điều đó là rõ ràng và khác với trách nhiệm mang tính chất công ích của nhà nước trong việc giải quyết đảm bảo nhu cầu về chỗ ở cho một bộ phận tầng lớp dân chúng thu nhập thấp.

Nhà nước ở đây cụ thể là một cấp chính quyền nào đó, ví như ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội hoặc ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, các nơi đó có đủ nguồn lực điều kiện để làm tại sao lại không làm.

Các cấp chính quyền thành phố đều có những diện tích đất công ích hoặc những diện tích đất chuyển đổi công năng từ những nhà máy xí nghiệp cũ, như thế nguồn vốn đất đai đã có.

Nhiều nơi đều có các công ty phát triển nhà ở của nhà nước, ví như tổng công ty phát triển nhà Hà Nội Handico, hoặc tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị HUD trực thuộc bộ xây dựng có chi nhánh và công ty con ở nhiều nơi.

Như thế các yếu tố nguồn lực đất đai, phương tiện doanh nghiệp thực hiện đều có.

Còn khi để doanh nghiệp tư nhân làm thì nhà nước lại có loạt chính sách hỗ trợ để đảm bảo dự án vừa xây dựng được mà còn đảm bảo một mức độ lợi nhuận cho doanh nghiệp nữa.

Ví như chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng.

Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.

Vậy thì chi phí khi đó so với việc giao cho doanh nghiệp của nhà nước đứng ra làm như một nhiệm vụ công thì cách nào có lợi hơn.

Thực tế lâu nay số căn hộ nhà ở xã hội rất ít ỏi trong khi nhu cầu thì cao. Ví như hồi tháng 5/2023 hơn 1.300 người đã tham gia bốc thăm mua 149 căn hộ tại dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội. Giá bán căn hộ được sở xây dựng phê duyệt là 19,5 triệu đồng/mét vuông.

Dẫu cho nhu cầu là thế nhưng việc phê duyệt các dự án lại cũng còn nhiêu khê, bởi vì dù là lợi nhuận không cao được như dự án nhà ở thương mại thì vẫn diễn ra sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp để được chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Nếu việc xây dựng dự án nhà ở xã hội được chỉ định giao cho doanh nghiệp nhà nước làm như một nhiệm vụ chính trị hành chính công, sẽ đỡ mất thời gian và giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án.

Vấn đề còn lại là chi phí xây dựng ra sao, liệu ngân sách thành phố có đảm đương được hay không.

Tháng 5 vừa rồi Bộ xây dựng đã công bố định xuất đầu tư xây dựng công trình, trong đó nếu một tòa chung cư có độ cao từ 10 đến 15 tầng, không có tầng hầm, chi phí đầu tư xây dựng là 10,9 triệu đồng cho mỗi mét vuông.

Để cho dễ tính thì tạm cho là 10 triệu, xây một căn hộ 50m sẽ là 500 triệu đồng, xây 1000 căn hộ hết 500 tỷ đồng, 10 nghìn căn hết 5 nghìn tỷ.

Như thế, liệu mỗi năm thành phố Hà Nội có thể bỏ ra 5 nghìn tỷ cùng với quỹ đất công đã có, để xây dựng 10.000 căn nhà xã hội. Sau 5 năm sẽ có 50.000 căn, sau 10 năm sẽ có 100.000 căn.

Mình thấy Tổng thu ngân sách của thành phố Hà Nội năm 2024 đạt 511.928 tỷ đồng. Tiền xây dựng 10.000 căn nhà ở xã hội chỉ bằng 1% tổng thu ngân sách hằng năm (5000/511.928). Thiết nghĩ với mức chi phí như vậy thành phố Hà Nội hoàn toàn có thể bỏ ra làm được.

Vị trí xây dựng thì hiện nay đường vành đai 4 của thủ đô đang được xây dựng sắp hoàn thiện, hai bên đường còn nhiều diện tích đất trống.

Thành phố nên quy hoạch chọn ra nhiều điểm trên tuyến đường vành đai 4, xây tại đó vừa giúp chi phí thấp, vừa đảm bảo khoảng cách đồng đều từ các vị trí vào trung tâm thành phố, người thuê có thể lựa chọn nơi thuê giúp thuận lợi di chuyển tới nơi gần nhất làm việc.

Điều đặc biệt tôi cho rằng nhà ở xã hội sẽ chỉ nên để cho thuê, đây là điều sẽ tạo ra những hệ quả khác khi so với việc bán nhà ở xã hội.

Đầu tiên, khi bán thì thị trường nhà xã hội sẽ là một mảnh phân khúc nối dài của thị trường nhà ở thương mại, sẽ chịu ảnh hưởng chung bởi tình trạng tăng giá sốt nóng hiện nay và cả trong tương lai.

Ngược lại khi nhà ở xã hội chỉ để cho thuê sẽ là một cái mỏ neo giữ cho giá cả trên thị trường nhà ở thương mại ở mức thấp, bởi vì một lượng khách hàng nhất định sẽ lựa chọn thuê nhà để ở thay vì bỏ tiền ra mua nếu giá quá cao.

Cho nên có thể nói nhà ở xã hội cho thuê nếu biết cách làm thì đó sẽ không còn là vấn đề khó nữa mà sẽ trở thành giải pháp, một công cụ giúp kiểm soát giá cả nhà ở thương mại.

Luật sư Ngô Ngọc Trai